Calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement d’un bien locatif permet de calculer la performance du projet d’investissement, c’est-à-dire le pourcentage de bénéfices générés entre les revenus locatifs, le coût d’acquisition et les charges engendrées par le bien (entretien, travaux, taxe foncière). Lorsqu’on parle de rendement net, le coût des charges de l’investissement locatif ne sont pas prises en compte dans la définition du rendement. De plus, attention, le rendement locatif et la rentabilité sont deux notions à ne pas confondre ! Le rendement locatif, par ailleurs, sert à calculer la rentabilité d’un projet locatif, qui sera déterminée au moment de la revente du bien. 

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Comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?

Il existe plusieurs sortes de calculs pour connaître le rendement d’un bien locatif. Certaines nuances viennent modifier la méthode de calcul, dès lors que les charges locatives sont prises en compte ou non.

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La rentabilité nette

Les investisseurs souhaitant connaître la rentabilité de leur projet locatif, ne pourront en avoir le cœur net, qu’une fois le bien revendu. En effet, la rentabilité d’un investissement locatif prend en compte les rendements mensuels et le prix de la vente, ou plus exactement, le montant de la plus-value. Le calcul de la rentabilité nette est le suivant : 

Loyers annuels + montant de la plus-value ou de la moins-value x 100

Le rendement net de charges

Comme son nom l’indique, le rendement net de charges ne comptabilise pas les frais occasionnels ou réguliers, comme le règlement de la taxe foncière ou les charges courantes qui sont dues aux propriétaires. Appelé également rendement brut, le rendement net de charges ne comprend que les revenus locatifs et le prix d’achat du bien dans son calcul de performances.  

Loyers annuels / le coût du projet d’achat immobilier (prix du bien, frais de notaire, frais bancaires, frais d’agence inclus)

Le rendement net-net

Contrairement au rendement net de charges ou rendement brut, le rendement net-net comprend la totalité des frais liés à l’entretien du logement, des travaux entrepris chaque année, des charges qui ne sont pas répercutées sur le locataire, des frais fiscaux (taxe foncière) et du coût du crédit immobilier.

Loyers annuels / la totalité des frais liés au bien immobilier (prix d’achat + frais d’achat + charges annuelles)

Les variables qui affectent le rendement

Le rendement d’un bien immobilier locatif peut être impacté par des événements imprévisibles, comme la vacance locative. Si le bien reste inoccupé et de ce fait, qu’aucun loyer ne rentre, la performance de l’investissement sera remise en question. C’est d’autant plus vrai lorsque le logement reste vacant durant une longue période. Enfin, l’absence de revenus locatifs peut également provenir d’un locataire mauvais payeur et la situation peut s’enliser pendant plusieurs mois face à des procédures particulièrement fastidieuses permettant de donner gain de cause au propriétaire bailleur. C’est pourquoi il est recommandé de souscrire une assurance loyers impayés (GLI) en tant que propriétaire bailleur, pour éviter une perte de rendement avec un locataire mauvais payeur.

Par ailleurs, il est conseillé de prendre en compte la perte de rentabilité en cas de vacance locative. Anticiper environ 2 mois d’inoccupation d’un locataire sur une période de 3 ans, soit un taux de vacance locative de 5,5 %, permet de se rapprocher du véritable rendement envisageable pour son investissement locatif. 

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Dans quel bien investir pour maximiser son rendement ?

La clé d’un rendement efficace en immobilier locatif, c’est avant tout l’emplacement. Avant de se lancer dans un projet d’achat, il est impératif de se renseigner sur la demande locative dans le secteur plébiscité. Quartier étudiant, secteur bien desservi par les transports, proche des commodités et des services indispensables au quotidien, l’environnement du logement doit être étudié avec attention. Il est important de vérifier le taux de tension locative de la ville, mais aussi du quartier dans lequel vous souhaitez investir, ainsi que le montant des loyers pratiqués. Ces critères permettront de sélectionner les biens au plus haut potentiel locatif et d’écarter les projets risqués. 

Les villes dont le prix de vente au m² est plus attractif que dans les grandes métropoles, mais avec une forte tension locative (comme les villes étudiantes ou proches d’un bassin d’emploi en plein essor) sont particulièrement intéressantes pour le rendement locatif. Pour finir, pour investir à forte rentabilité, il ne faut pas hésiter à se faire aider par un professionnel, comme un conseiller en gestion de patrimoine. Parfaitement au parfum des tendances du marché immobilier sur l’intégralité du territoire, le conseiller en gestion de patrimoine cherchera pour vous le meilleur des placements, en fonction de votre appétence au risque et de votre profil d’investisseur. 

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