Les 7 aides et prêts aidés pour un investissement locatif

1/ L’éco-PTZ

L’éco-PTZ est un prêt, comme son nom l’indique, à taux zéro. Il s’agit d’un dispositif d’État mis en place en 2009, permettant de financer la rénovation d’un logement sans verser d’intérêts. Alors, vous réduisez drastiquement le coût de votre crédit. Il peut également vous permettre de financer jusqu’à 50 000 € de travaux.

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2/ Le prêt conventionné

Le prêt conventionné (PC) est un prêt réglementé par l’État qui permet de financer votre projet immobilier et de cumuler l’aide personnalisée au logement (APL). Il permet notamment de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison, ou encore les travaux dans un logement déjà acquis pour améliorer les dépenses énergétiques, ou transformer la destination d’un bien immobilier. Attention, le montant des travaux doit être supérieur à 4 000 €. Ces derniers doivent être réalisés dans les 3 ans suivant l’offre de prêt conventionné. Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur pendant au moins 8 mois par an. Sachez que la durée d’un prêt conventionné est comprise entre 5 ans et 30 ans.

Avec un prêt conventionné, un logement acheté peut être mis en location pour une durée maximale de 6 ans. Sachez que plusieurs conditions régissent la mise en location d’un logement obtenu avec un prêt conventionné (PC) après 2016. Les revenus du locataire ne doivent pas être supérieurs aux plafonds de ressources pour la location d’un logement social, le montant du loyer doit respecter les plafonds en vigueur pour les logements sociaux, le locataire doit en faire usage comme sa résidence principale, votre banque doit être informée de la location de votre bien, enfin, la CAF ou la MSA en fonction de votre situation doit aussi être informée si vous recevez une APL.

Avant 2016, les conditions de mise en location dépendent de la date à laquelle vous souhaitez louer votre bien. Si c’est plus de 6 ans après le versement du prêt, la banque doit donner son accord. Si c’est durant les 6 ans, rien ne change par rapport aux règles d’après 2016. Enfin, si vous souhaitez louer le bien après remboursement du prêt, vous êtes totalement libre de le mettre en location.

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3/ Le Prêt action logement

Le Prêt action logement est destiné aux salariés d’une entreprise privée de moins de 10 personnes. Il permet de financer la construction ou l’acquisition de sa résidence principale, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf.

Pour assurer son bon fonctionnement, les entreprises versent chaque mois une part de leur masse salariale à Action Logement (1 %). Cette somme, la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) est investie dans la construction de logements. Grâce à elle, les salariés de l’entreprise peuvent espérer accéder à la propriété avec un taux avantageux pour leur crédit. Le montant du prêt ne peut pas excéder 40 000 € dans une limite de 40 % du coût de l’opération, le taux d’intérêt nominal est fixé à 1,5 % et la durée du prêt est de 25 ans maximum.

Pour espérer décrocher un Prêt action logement, un emprunteur doit être : salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes, préretraité, ou retraité de moins de 5 ans. Ce prêt est accordé sans conditions de ressources, pourtant, seuls 20 % de bénéficiaires aux ressources dépassant un certain plafond peuvent réellement en bénéficier. Les plafonds de revenus pour bénéficier de ce prêt sont définis comme suit : entre 28 606 € et 38 377 € pour une personne seule, et entre 38 202 € et 67 307 € pour un couple. Ces plafonds concernant le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2.

4/ Le prêt épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL)

Le Prêt épargne logement (PEL) est un emprunt aidé qui sert à financer votre résidence principale avec un taux défini à l’avance. Il est octroyé à ceux ayant souscrit et épargné sur un Plan Epargne Logement depuis au moins 4 ans. La somme totale accordée (PEL + CEL) est de 92 000 € et la durée oscille entre 2 et 15 ans. Le Prêt épargne logement permet de financer la construction d’un logement, l’achat d’un logement neuf ou ancien, ou encore les travaux d’amélioration.

Le compte épargne logement (CEL), lui, est un livret d’épargne avec un taux de rémunération inférieur au livret A, 2 %. En revanche, il permet d’avoir accès à un taux immobilier plus intéressant, ainsi qu’à une prime d’État.

Le versement minimum est de 300 € à l’ouverture du CEL, le compte est plafonné à 15 300 €. Pour avoir droit au prêt immobilier, il est nécessaire de détenir ce compte pendant une durée de 18 mois minimum. Sachez que le montant des intérêts permet de calculer le montant d’emprunt possible, dans la limite de 23 000 €. Si vous obtenez un prêt lié au CEL, une prime d’État sera versée sur votre compte, correspondant à 50 % des intérêts acquis dans la limite de 1 144 €.

5/ Les prêts aidés à l’échelle territoriale

Certaines collectivités territoriales permettent à des investisseurs d’avoir accès à des financements avantageux. Voici les principaux :

• Toulouse : le Pass Accession Toulousain ;
• Marseille : le Nouveau Chèque Premier Logement ;
• Bordeaux : le Passeport 1er Logement ;
• Rennes : l’Accession aidée ;
• Quimper : Ma première pierre ;
• Hérault : le Prêt CDAI.

6/ L’exonération de taxe foncière

Lorsque vous souhaitez vous lancer dans un projet d’investissement locatif, les loyers perçus ont un lourd impact sur votre imposition. La taxe foncière peut notamment atteindre des niveaux assez impressionnants en fonction des régions. Toutefois, avec l’achat d’un logement neuf, vous pouvez tout à fait prétendre à une exonération de cette fameuse taxe foncière pendant une durée de deux ans. Une économie non négligeable sur la globalité de votre projet et sur votre futur rendement.

7/ La TVA récupérable

Les primo-accédants peuvent bénéficier d’une TVA avantageuse à 5,5 % si le logement en question est situé dans l’une des zones ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine). Pour en profiter, il est nécessaire de ne pas dépasser les plafonds de revenus en vigueur en fonction de la composition de votre foyer. Par exemple, 35 088 € pour une personne seule en région parisienne, 30 504 € pour les autres régions françaises. Aussi, le bien doit obligatoirement être une maison individuelle ou un appartement en copropriété. Enfin, il doit être conforme à la réglementation thermique RT2012 et ne pas dépasser le plafond du prix d’achat au m2. Par exemple, 5 096 €/m2 au maximum à Marseille (zone A).