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Financement d’un investissement locatif : apport, conseils et prérequis
Il est possible de financer son investissement locatif grâce à différents types de prêts. L’apport, lui, est fortement conseillé notamment depuis le dernier durcissement des conditions d’octroi des crédits. Rendement, conseils, … On vous dit tout.
Comment connaître sa capacité d’emprunt ?
Déterminer votre capacité d’emprunt est une étape clé dans votre projet d’investissement locatif clé en main. Cela va vous permettre de connaître le budget maximal du bien tant recherché. Au delà du niveau de revenus et de votre apport personnel, critères qui restent prépondérants, c’est le taux d’endettement maximum qui est primordial. En fonction de vos revenus et de vos charges (impôts lissés sur douze mois, mensualités des éventuels prêts immobiliers et personnels en cours, taxe foncière, charge de copropriété), ce taux d’endettement maximum permet de connaître les mensualités maximales que vous pourrez supporter pour rembourser le prêt octroyé par votre banque. Actuellement, les établissements bancaires tolèrent un taux d’endettement maximum de 35 %, pas plus.
Prendre en compte le rendement de l’investissement
Avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, il convient de se poser les bonnes questions. Votre projet est-il rentable ? C’est ce qui doit guider votre réflexion en priorité. Si votre investissement n’est pas construit sur des bases solides, il ne pourra pas performer dans le temps et votre rentabilité en sera impactée. L’investissement immobilier présente l’avantage d’être peu risqué avec un rendement satisfaisant, entre 4 % et 5 % en moyenne. En plus des réductions d’impôt possibles et du revenu supplémentaire immédiat qu’il confère, il apparaît comme rassurant et plutôt stable. Ce rendement est une des composantes essentielles de votre projet. La rentabilité locative brute permet de se faire une rapide idée de la solidité de votre projet. Elle s’obtient comme suit :
[(loyer mensuel x 12) / Prix d’achat du bien] x 100.
Par exemple, pour un T3 avec un loyer de 880 € par mois à Toulouse acheté 240 000 €, la rentabilité est plus que correcte : 4,4 %.
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Quels sont les différents prêts possibles pour financer un investissement locatif ?
Financer son investissement locatif par un prêt apparaît comme la meilleure solution pour la grande majorité des portefeuilles. La durée de remboursement (15, 20 ou 25 ans dans là plupart des cas) est déterminante pour la rentabilité de votre projet d’investissement locatif. Plus cette durée est courte, plus les mensualités seront élevées, ce qui est plus risqué pour vos finances. Mieux vaut être sur de pouvoir assumer une mensualité de 1 500 € chaque mois (par exemple). Si ce n’est pas le cas, il est préférable d’opter pour un crédit de plus longue durée et donc de diminuer le montant de la mensualité (1000 € par exemple) et d’envisager, si cela est possible, d’autres projets immobiliers annexes.
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Le prêt amortissable
Le prêt amortissable fait partie des solutions généralement proposées par les banques pour financer un investissement locatif. On parle aussi de prêt « classique« . Le principe est simple : vous empruntez une somme d’argent à la banque pour financer une acquisition, vous remboursez une partie de la somme empruntée chaque mois (le capital) et vous versez chaque mois une partie des intérêts qui couvrent le coût du crédit accordé par la banque. C’est le prêt le plus courant en France.
Le prêt in fine
Le prêt in fine, ou prêt immobilier remboursable in fine consiste à rembourser le capital en une seule fois, à l’échéance du contrat. Il est réservé aux portefeuilles plus aisés. Les intérêts, eux, sont payés périodiquement sur la durée prévue au contrat du crédit. Alors, l’emprunteur peut se constituer une épargné dédiée au remboursement du capital, pourquoi pas en effectuant des versements sur une assurance-vie. Le capital étant payé à l’issue du crédit, l’investisseur a la possibilité de déduire un montant plus important d’intérêts de ses revenus fonciers imposables. Une manœuvre qui n’est pas à la portée de toutes les bourses.
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Emprunter sans apport : est-ce possible ?
Factuellement, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. En réalité, il est fortement recommandé de posséder un minimum d’apport (10 %) pour renforcer votre dossier auprès d’un organisme de prêt. Si vous n’avez pas d’apport, vous pouvez vous adresser à un courtier pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit. Toutefois, certaines banques acceptent encore d’accorder des prêts immobiliers sans apport. Certains profils sont privilégiés : les jeunes et les primo-accédants pouvant facilement justifier par leur manque d’expérience et de moyens un apport personnel nul. Attention, depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi des crédits ont changé. Les établissements de crédits sont désormais obligés par le Haut Conseil de Stabilité Financière de limiter le taux d’endettement maximum à 35 % pour éviter des situations de surendettement. Ce qui limite grandement les possibilités pour les petits budgets d’avoir accès au crédit, au même titre que les banques qui se retrouvent parfois bloquées dans certains dossiers de financement.
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