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Quelle loi de défiscalisation immobilière choisir en 2024 ?
Comme tous les ans, chaque contribuable a la possibilité de réduire le montant de son impôt sur le revenu par le biais de solutions légales, mises à disposition par l’État : il s’agit de la défiscalisation. Elle s’intègre dans les projets concernant la gestion de patrimoine, afin de vous aider à le développer grâce à des mesures soutenues par l’État comme la loi Pinel ou le statut LMNP. Voici les lois de défiscalisation à votre disposition en 2024.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif pour récupérer une partie de cet investissement sous forme de réduction ou d’économie d’impôt. Cet avantage fiscal accordé par l’État permet de réduire le montant de votre impôt sur une période donnée et différente selon le dispositif de défiscalisation choisi. Il en existe une large palette comme les lois Pinel, Malraux, Cosse, ou encore le statut LMNP.
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Les avantages de la défiscalisation immobilière
Opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine tout en réduisant le montant de son impôt. Grâce à la défiscalisation, tout investisseur peut également générer des revenus supplémentaires non négligeables. Il pourra alors commencer à préparer sa retraite, ou investir à nouveau dans un autre bien immobilier, créant ainsi un cercle vertueux.
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Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2024
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui fait suite à la loi Duflot, elle-même héritière de la loi Scellier. L’avantage principal du dispositif Pinel prend la forme d’une économie d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €. Le propriétaire s’engage à louer un logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, l’économie dépend alors de la durée d’engagement choisie. 10,5 % du montant de l’investissement sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17 % sur 12 ans pour l’année 2023. Le taux de réduction a été revu à la baisse pour 2024 : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Ce dispositif présente plusieurs avantages : devenir propriétaire sans apport, se constituer un patrimoine et préparer sa retraite. La loi Pinel prendra fin au 31 décembre 2024.
Effectif depuis janvier 2023, le dispositif Pinel Plus, lui, oblige l’investisseur à respecter des conditions supplémentaires en termes d’écologie et de confort du logement : une double exposition obligatoire pour les T3 et plus, une surface habitable minimum selon la typologie du logement et un extérieur obligatoire pour les T3 et plus. Grâce à ce dispositif complémentaire, les acquéreurs peuvent toujours bénéficier des taux plein du dispositif, à savoir 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement, dans une limite de 300 000 €.
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La loi Cosse
La loi Cosse permet aux propriétaires acceptant de louer à un tarif modeste leur bien de profiter d’avantages fiscaux conséquents. Initialement, la loi Cosse permettait de profiter d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 15 %, 30 %, 50 %, 70 %, voire jusqu’à 85 % (pour l’intermédiation locative). Mais depuis mars 2022, il n’est plus question que d’une réduction d’impôt. Dans le cadre d’une intermédiation locative, tous les logements français sont éligibles, mais les montants des loyers ne seront plus catégorisés par zones, mais appliqués selon la situation du marché immobilier local. Pour en bénéficier, les bailleurs doivent désormais conclure une convention spécifique avec l’Anah sur une durée de 6 ans. La loi Cosse a d’ailleurs changé de nom. Elle s’appelle désormais : Loc’Avantages et sa réduction d’impôt varie de 15 % à 65 %.
La loi Denormandie ou « Pinel ancien»
La loi Denormandie complète le dispositif Pinel dans l’ancien. Elle élargit la zone d’application aux centres des villes de taille moyenne. Ici, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € s’il respecte les critères à l’investissement et à la location. Cela concerne notamment les investisseurs qui souhaitent acheter de l’ancien et y réaliser des travaux. La loi Denormandie prendra fin le 31 décembre 2023.
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La loi Malraux
Le dispositif de défiscalisation Malraux vise la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 30 % des dépenses réalisées pour les opérations engagées à partir de 2012. L’avantage fiscal est proportionnel au montant engagé pour la rénovation d’un bien historique. La limite est fixée à 400 000 € sur quatre ans consécutifs. Le dispositif Malraux prendra fin au 31 décembre 2023.
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Les autres solutions pour réduire votre impôt
Le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est attribué, comme son nom l’indique, aux bailleurs qui louent des biens meublés. Il s’agit, en réalité, d’un complément de revenus. Tout contribuable qui souhaite préparer sa retraite peut y songer. Les revenus de cette activité LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux (BIC) permettant de profiter d’un abattement représentatif de charges de 50 %, ou de la prise en compte de l’amortissement du bien dans le cadre du régime réel. Attention, pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et ne pas être considéré comme un bailleur professionnel, vos gains ne doivent pas dépasser 23 000 par an, ou alors, ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal. Aussi, le bailleur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublés professionnel (LMP).
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La loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard s’est définitivement éteint au 31 décembre 2022, mais il continue à produire ses effets. Un contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée pouvait alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% pour un logement acquis à partir du 1er janvier 2013, pendant une durée de 9 ans. Un avantage fiscal possible dans la limite de 300 000 € par investissement. La loi Censi-Bouvard prévoyait aussi une récupération de la TVA si la résidence proposait au moins trois services (restauration, nettoyage, réception), si les loyers perçus par l’exploitant étaient soumis à la TVA à 5,5% et si l’acquéreur déclarait ses revenus locatifs au régime micro-BIC avec le statut LMNP Censi-Bouvard.
- Tout savoir sur la loi Censi-Bouvard
Investir en nue-propriété
La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée en limitant l’investissement initial. Contraignante en matière d’organisation, elle offre toutefois des avantages certains, notamment fiscaux. Elle est souvent utilisée pour anticiper une succession. Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, une réduction d’impôt de 23 % par tranche de 10 ans est appliquée au prix. Sachez que la propriété d’un bien peut se démembrer en trois parties : l’usus (le droit d’y habiter), le fructus (possibilité de le louer et d’en percevoir les loyers) et l’abusus (capacité de le vendre, de le modifier ou de le détruire). Quand il y a démembrement, le bien se divise en deux parties : la nue-propriété (la possession des murs) et l’usufruit (l’usage du bien, y vivre ou le louer sans en être propriétaire).
Les SCPI de défiscalisation
Les SCPI de défiscalisation ont le même fonctionnement qu’une SCPI classique, à la différence de l’acquisition de biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation. Elles sont au nombre de 4 : Pinel, le déficit foncier, Denormandie et Malraux. Les dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux sont concernés par un engagement de location. De facto, la SCPI réalise l’acquisition et les travaux, puis s’engage à louer le bien pour une durée selon le dispositif. Alors, acquérir une part d’une SCPI engage forcément l’investisseur à conserver sa ou ses parts pendant la totalité de la durée du dispositif choisi. Sachez qu’une légère dévalorisation des biens à la revente dans le cadre d’une SCPI de défiscalisation n’est pas forcément un signe de mauvais placement. En réalité, le but premier d’un investissement en SCPI fiscale est de bénéficier d’avantages fiscaux, pas de réaliser une plus-value.