Investissement immobilier locatif : les meilleurs placements à privilégier

Faut-il acquérir un bien neuf ou dans l’ancien ?

D’accoutumé préféré par les investisseurs locatifs, l’immobilier neuf n’a plus autant la côte. La flambée des prix des matériaux, les retards de construction rallongés depuis la crise sanitaire et l’augmentation des taux d’intérêt ne jouent pas en sa faveur. C’est pourquoi grand nombre d’entre eux se tournent désormais vers l’investissement immobilier dans l’ancien. Si les avantages du neuf ne sont plus à démontrer en termes de qualité de logement, l’ancien se défend toutefois très bien, notamment depuis l’accélération des rénovations des passoires thermiques en France. En alliant charme de l’ancien et performances énergétiques après travaux, l’investissement locatif dans l’ancien remporte des points sur le marché immobilier locatif.

Le boom des locations saisonnières et d’Airbnb

Ces dernières années, les logements saisonniers ont fleuri sur l’hexagone et plus particulièrement dans les régions touristiques. Les secteurs côtiers ne désemplissent pas et le format flexible des plateformes locatives comme Airbnb séduisent une majorité de vacanciers. Acheter un logement saisonnier pour le louer durant les périodes fortes de l’année est une opération très rentable pour les investisseurs locatifs. Les villes à forte affluence sur le secteur Méditerranéen, la côte Atlantique, en Bretagne ou encore dans les grandes métropoles, promettent un retour sur investissement dès la première saison. Investir dans l’ancien pour faire du Airbnb permet également d’éviter le risque de vacance locative puisque la demande est très forte. 

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Les dispositifs de défiscalisation pour maximiser votre rendement

Le dispositif de défiscalisation immobilier star depuis des années, c’est la loi Pinel, destinée aux investissements locatifs dans le neuf. Mais dans l’ancien, il existe également plusieurs mesures permettant de diminuer sa charge imposable sur les revenus locatifs. Découvrez comment défiscaliser avec un bien ancien.

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La loi Malraux

Fervente défenseuse du patrimoine français, la loi Malraux est active depuis 1962. Elle permet aux propriétaires d’un bien considéré comme patrimoine remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) de bénéficier d’une réduction d’impôt sous justificatifs de travaux de rénovation. Lorsque le bien est situé dans les quartiers anciens dégradés (QAD) ou dans un secteur du nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU), son propriétaire bénéficie d’un taux de défiscalisation de 30 %. S’il s’agit d’un site patrimonial remarquable implanté avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), alors c’est une réduction d’impôt de 22 % qui est appliquée.

La loi Cosse devient Loc’Avantages

Depuis le 31 janvier 2017, la loi Cosse ou Louer Abordable, permet aux bailleurs privés de bénéficier d’un avantage fiscal sur les loyers locatifs perçus par le bailleur. Ce dernier peut profiter d’un abattement fiscal compris entre 15 % et 85 % selon les modalités de location et la zone dans laquelle le bien se situe. Le locataire s’engage auprès de l’ANAH à louer son bien sur 6 ou 9 ans, en respectant le plafond des ressources des locataires et le plafonnement des loyers par zone.

Depuis le 1er mars 2022, les bailleurs auront désormais la possibilité de défiscaliser grâce au dispositif Loc’Avantages, qui remplace la loi Cosse. Ils devront respecter les conditions de location dans l’ancien, comme les loyers modérés avec trois paliers et le plafonnement des revenus des locataires. L’abattement fiscal est appliqué entre 15 % et 65 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social) et si le bailleur fait appel à une agence immobilière sociale ou une association agréée.

La loi Denormandie

Également dédiée aux investisseurs de biens à rénover, la loi Denormandie permet de défiscaliser à 12 %, 18 % ou 21 % pour un montant d’investissement plafonné à 300 000 €, tout comme la loi Pinel dans le neuf. L’engament locatif sur 6, 9 ou 12 ans permet d’augmenter son taux de défiscalisation et d’accroitre son optimisation fiscale. Le bailleur en Denormandie devra respecter le plafonnement des loyers et des revenus des candidats à la location pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dans l’ancien. La rénovation du logement doit représenter 25 % du coût total du projet d’achat. 

La loi Pinel ancien

Créée pour motiver les investisseurs à se tourner vers les biens anciens à rénover, la loi Pinel ancien s’inspire des fondements de la loi Pinel dans le neuf. Le logement doit être jugé comme inhabitable au moment de l’acquisition. Le propriétaire s’engage donc à le rénover entièrement pour qu’il respecte les règles de décence et les nouvelles normes énergétiques imposées au parc locatif. Le taux de défiscalisation (10,5 %, 15 %, 17,5 % en 2023) varie en fonction de la durée locative (6, 9 ou 12 ans).

Le statut LMNP ou LMP

Les statuts de Loueur en meublé professionnel et de Loueur en meublé non-professionnel permettent aux contribuables qui investissent dans l’ancien de faire baisser leur charge fiscale. Ils dépendent des montants locatifs déclarés à l’année. Le statut LMP est automatiquement appliqué lorsque les revenus provenant des locations dépassent 23 000 € par an. Malgré sa dénomination, le statut LMP n’est pas réservé qu’aux bailleurs professionnels.
Concernant le statut LMNP, ce dernier ne doit pas être utilisé par les bailleurs professionnels et par les investisseurs bénéficiant de revenus locatifs excédant 23 000 € à l’année, ainsi que pour ceux qui dépassent de plus de la moitié les revenus totaux de leur foyer fiscal.

Monuments historiques

Comme son nom l’indique, cette loi permet aux investisseurs de biens classés monuments historiques de bénéficier d’une réduction d’impôt, lorsque celui-ci s’engage à conserver son bien durant au moins 15 ans, en contrepartie de travaux de rénovation.

Que vaut l’immobilier locatif commercial ?

L’investissement en immobilier commercial permet de générer des revenus locatifs plus élevés que dans l’immobilier d’habitation, ainsi que la promesse d’un rendement prometteur (pouvant atteindre 7 %). La durée du bail commercial est également plus longue, elle s’étend jusqu’à 9 ans, contre 3 ans pour un bail logement. En contrepartie, l’acquisition d’un bien commercial demande un plus gros effort financier et, de ce fait, un risque plus important en matière d’investissement immobilier. Comme toute règle d’or qui se respecte dans l’immobilier, l’emplacement est un facteur primordial pour réussir son investissement locatif, qu’il soit destiné à l’habitation pour des particuliers ou pour du locatif commercial.

Questions et réponses