Investir dans un immeuble de rapport : définition, avantages et risques

Définition : qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est un immeuble composé de plusieurs lots destinés à la location, acquis ou construit par un seul et unique propriétaire. C’est un investissement locatif conçu pour rapporter de l’argent à son propriétaire grâce au versement des loyers. Important : cet immeuble de rapport ou « immeuble locatif » peut être composé de logements, mais également de bureaux professionnels et de commerces loués à des entreprises. Aujourd’hui, l’immeuble de rapport gagne en notoriété car de plus en plus de monde a la possibilité de devenir investisseur locatif avec ce genre de projet immobilier. L’objectif premier est clair : la rentabilité.

Investir dans un immeuble de rapport : les avantages

Investir dans un immeuble de rapport, autrement dit, acheter un immeuble entier pour que cela vous rapporte de l’argent plutôt que dans différents logements individuels présente plusieurs avantages. Nous vous proposons de découvrir les trois avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport.

Négocier lors de l’acquisition

L’immeuble de rapport présente, comme premier avantage, la possibilité pour l’investisseur de négocier le prix du bien. Ici, vous ne serez pas en concurrence avec un acheteur qui souhaite y habiter, ce qui réduit considérablement la demande. Ce n’est pas un bien qui se vend en une journée, de ce fait, la marge de négociation de l’acquéreur est assez importante sur ce genre de projets d’investissement locatif.

Un rendement généralement supérieur

L’investissement locatif dans un immeuble de rapport permet d’acheter au « prix de gros« . Etant donné qu’il est possible d’acheter un lot, le prix du mètre carré est moins élevé. L’impôt foncier et les frais de notaires étant dégressifs, vous faites également des économies sur ces parties-là. Même chose sur les frais bancaires et les frais de courtage car vous n’avez qu’un seul emprunt à contracter. Au vu de la quantité de travaux que nécessite généralement ce genre de chantiers, un prix de gros peut aussi vous être proposé par le ou les artisans. L’immeuble de rapport offre une rentabilité locative brute comprise entre 7 % et 15 %, soit une des plus intéressantes du marché. Avec l’immeuble de rapport, c’est donc le moment de réaliser des économies d’échelle. Par exemple, il n’y a qu’une seule toiture à entretenir pour un lot de 5 logements, à la différence d’un investissement dans 5 maisons individuelles.

Un gain de temps

Qui dit lot, dit gain de temps. Toutes les étapes d’un achat immobilier comme la signature du compromis de vente, la négociation de prêt ou encore la signature de l’acte authentique prennent énormément de temps et peuvent s’avérer être chronophages. Avec un immeuble de rapport, vous gagnez du temps lors de toutes ces étapes puisque vous négociez pour un seul et unique lot comprenant différents logements. Vous gagnez du temps à la banque, chez le notaire et dans la constitution de votre patrimoine. C’est tout bénéfice pour vous. À l’inverse, pour un investissement locatif plus « classique », dans différents appartements ou maisons, cette mécanique doit s’appliquer à chaque logement, multipliant le temps et l’énergie passés sur ce dossier.

Les pièges d’un investissement dans un immeuble de rapport

Malheureusement, comme tout investissement, l’immeuble de rapport a aussi quelques petits inconvénients. Ces points négatifs sont a étudier de près et à ne surtout pas négliger au moment d’imaginer votre projet. Voici les trois pièges d’un investissement dans un immeuble de rapport.

L’intégralité des charges à supporter

Avec l’immeuble de rapport, vous êtes le seul maître à bord. Autrement dit, vous devez assumer seul la totalité des charges financières liées à l’immeuble acquis. Notamment les impôts locaux, l’entretien des parties communes, tous les travaux de rénovation que ce soit dans les parties privatives ou communes. Ici, pas de syndic de copropriété pour gérer. Il est donc extrêmement important de bien vérifier l’état de la toiture, notamment, lors de l’achat de l’immeuble. Soyez attentif au moindre détail car en cas de travaux, ils seront à votre charge.

Un ticket d’entrée important

Attention, l’investissement locatif dans un immeuble de rapport n’est pas à la portée de tout le monde. C’est un investissement extrêmement conséquent qui n’a rien à voir avec un appartement individuel « classique ». Ici, il n’est pas rare de parler en dizaines de millions d’euros en fonction des villes recherchées.

Revente : un nombre réduit d’acquéreurs potentiels

Le caractère onéreux de l’immeuble de rapport réduit considérablement le nombre d’acquéreurs potentiels à la revente. C’est un des facteurs qui rebute les investisseurs. La liquidité de l’immeuble de rapport, moins importante que pour un appartement, rend aussi sa revente plus délicate. C’est pourquoi, une revente « à la découpe » peut être la solution si vous n’arrivez pas à revendre votre immeuble. Par blocs, ou par appartement, vous maximiserez alors la plus value. Les démarches administratives sont toutefois assez complexes pour ce processus de revente. L’immeuble doit être correctement divisé sur le plan administratif et chaque lot ou appartement doit bien disposer de son propre compteur d’eau et d’électricité.

Comment financer votre acquisition ?

Financer un investissement locatif dans un immeuble de rapport nécessite un effort financier et, souvent, un prêt immobilier assez élevé. Un différé de remboursement de plusieurs mois est même conseillé pour garder de la trésorerie, de manière à financer les travaux de rénovation et d’aménagement. Pour rassurer votre banquier, munissez vous des rendements bruts et nets de l’immeuble, de tous les documents relatifs à l’ensemble des frais et des charges locatives, à l’historique d’achat et de gestion locative et aux travaux réalisés, ceux à venir et ceux qui sont à prévoir.

Sachez que la présence de locataires dans l’immeuble a aussi pour avantage de rassurer les banques. Cela diminue drastiquement le risque de carence locative au démarrage. Des loyers en adéquation avec les prix du marché sont aussi appréciés par les établissements bancaires. Cette partie est extrêmement importante, que l’immeuble soit vendu occupé ou non. Des loyers totalement hors sol feront fuir les banques et les locataires par la même occasion.