Un expert vous conseille dans votre lancement dans l’investissement locatif
Les 5 étapes pour investir dans l’immobilier locatif
Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ? Il est primordial de se poser cette question avant de se lancer dans l’aventure pour déterminer vos objectifs et les raisons qui vous poussent à passer le cap. Investir dans l’immobilier locatif peut revêtir plusieurs buts à terme : la constitution d’un patrimoine ou la création de revenus complémentaires pour votre retraite par exemple. Seul vous et vous-même pouvez connaître vos motivations réelles. Chaque projet est différent, au même titre que les objectifs. Gardez bien à l’esprit qu’un investissement demande du temps, de l’énergie et beaucoup de réflexion pour partir sur des bases saines et solides. Ne vous lancez pas sur un coup de tête et n’hésitez surtout pas à vous faire accompagner par un professionnel du secteur.
1. Définir les raisons d’effectuer un investissement locatif
Les raisons de se lancer dans l’investissement locatif sont nombreuses. Tout d’abord, il permet de se constituer un patrimoine. Le crédit immobilier permet de financer votre investissement locatif et le patrimoine augmente petit à petit, quand votre dette s’amenuise. Le logement en question, lui, peut prendre de la valeur.
Ensuite, l’investissement locatif clé en main vous permet de percevoir un revenu complémentaire sur le long terme, à conditions de faire les bons choix. Un logement acheté dans une zone à forte fréquentation touristique permet notamment d’optimiser l’investissement. L’état du bien et la santé du marché contribuent également à votre rendement. Ce revenu supplémentaire pourra donc vous être utile à la retraite, mais également pour réaliser d’autres jolis coups immobiliers, en finançant un nouveau projet.
Aussi, l’investissement immobilier peut vous permettre de diminuer le montant de votre impôt. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est notamment très encouragé par l’Etat grâce à des avantages fiscaux réservés aux propriétaires-bailleurs de logements meublés. Ce régime permet principalement de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs générés par un bien.
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2. Étudier le financement et la rentabilité du projet d’investissement
Tout d’abord, il est nécessaire de déterminer votre capacité financière. 70 % des revenus générés par la location de votre bien sont pris en compte pour calculer vos possibilités d’emprunt. Les 30 % restants sont dédiés à l’amortissement des frais de fonctionnement du logement, comme les impôts ou les charges. Alors, le recours à un courtier immobilier apparaît comme la meilleure solution pour appréhender votre capacité financière d’investissement et faire les meilleurs choix possibles.
L’apport est aussi un élément central dans le financement de votre projet, notamment pour l’achat de sa résidence principale (de 10 % à 20 % souhaités en fonction des banques). Pour autant, dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est pas obligatoire. Certains établissements bancaires préfèrent même vous prêter la totalité de la somme pour améliorer la rentabilité.
La rentabilité, justement, représente le ratio entre l’investissement pour acheter un bien et les revenus générés grâce aux loyers perçus. C’est un indicateur fondamental dans votre choix d’investissement locatif. Un bon taux de rendement se situe entre 3 % et 5 %. En dessous, votre dossier n’apparait pas comme assez solide et pérenne.
3. Déterminer la localisation géographique du bien
Le choix du lieu de votre investissement locatif revêt une importance capitale. Dans l’idéal, votre choix doit se porter sur une ville dotée d’un accroissement continu de population, dans un quartier bien desservi par les transports en commun. La commune doit disposer de suffisamment de commerces. Notamment si vous investissez dans un 4 pièces ou plus, soyez vigilants à la présence d’écoles, collèges, lycées et universités.
Intéressez-vous également au bassin d’emploi présent dans la zone. La présence de grandes industries et d’entreprises peut être un atout majeur dans la location de votre bien. Aussi, la demande locative se doit d’être forte dans la zone choisie. Pour pérenniser l’investissement à terme et envisager une belle plus-value à la revente. Paris, Montpellier, Nantes ou Lille offrent, par exemple, de belles possibilités pour un investissement locatif. Chaque année, la demande en locations est supérieure à l’offre dans ces communes. C’est également un facteur à prendre en considération et qui doit dicter votre choix.
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4. Anticiper la fiscalité de l’investissement locatif
Dans chaque investissement locatif, il est important d’établir votre plan d’action fiscal. Cette partie de la réflexion est essentielle car l’investissement locatif peut être défiscalisant. Autrement dit, grâce à divers dispositifs, vous pouvez réduire le montant de votre impôt. Votre impôt est alors transformé en patrimoine immobilier.
La loi Pinel peut notamment vous permettre d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt pour l’achat d’un bien neuf. Le statut LMNP, lui, offre la possibilité d’investir tout aussi bien dans de l’immobilier neuf que dans un logement ancien. Grâce à lui, un propriétaire pourra notamment bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs qu’il perçoit, de l’ordre de 50 %. Pour bénéficier des meilleurs conseils, il est important de se faire accompagner sur cette question de la défiscalisation. Votre opération immobilière pourrait être beaucoup plus performante à l’aide de l’un de ces dispositifs.
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5. Être accompagné par un professionnel avisé
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Se faire accompagner dans la gestion de votre investissement locatif, notamment pour un premier investissement locatif peut être la meilleure solution. Pour cela, le mandat de gestion existe. Un organisme s’occupe de tout, de la mise en location à la recherche des locataires en passant par les démarches administratives. En contrepartie, le loyer est majoré du montant de la prestation proposée. Pour vous, c’est l’assurance d’un investissement parfaitement piloté, sans contraintes et sans erreurs. Cette technique peut aussi vous permettre de maximiser le rendement de votre investissement.