Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une SCI créée entre des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance. Le but est d’assurer une gestion commune de biens immobiliers. Pour en créer une, il est nécessaire de compter au moins deux fondateurs. Aucun nombre maximum n’est imposé. Chaque personne effectuant un apport au capital de la SCI familiale devient automatiquement associé. Il reçoit alors un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Son apport peut s’effectuer en numéraire (argent) ou en nature (biens).

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Pourquoi opter pour cette forme de Société civile immobilière ?

Outre ses avantages financiers, notamment liés à la transmission du patrimoine et à la succession, la SCI familiale est également intéressante d’un point de vue fiscal. En effet, les avantages fiscaux sont plus qu’intéressants. D’abord, vous avez la possibilité de céder petit à petit votre immeuble en donnant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales. Aussi, un abattement fiscal et l’absence de frais de succession sont envisageables si le montant des parts que vous donnez ne dépasse pas 100 000 €.

La SCI familiale permet enfin d’envisager le mécanisme du déficit foncier, une sorte de cercle vertueux de l’endettement et donc de l’investissement. Ici, les associés conservent leurs parts sociales dans la société.

Protéger le patrimoine familial

La SCI familiale permet de garantir la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations puisqu’elle est créée pour une durée pouvant atteindre 99 ans (renouvelable). Cela permet d’assurer une certaine stabilité dans le temps et de rassurer les associés. Sachez qu’un associé majoritaire ne peut pas imposer la dissolution anticipée de la SCI aux autres associés. La SCI exclut également la vente forcée du bien.

La SCI familiale pour la succession

La SCI familiale présente un gros avantage financier car elle peut être utilisée pour faciliter la constitution et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple. Elle peut également permettre d’organiser une indivision stable entre héritiers sur la durée, mais aussi la transmission d’un patrimoine immobilier dans votre famille en réduisant les coûts de cette succession. Enfin, la SCI familiale permet d’associer vos enfants à un projet d’acquisition pour leur constituer un patrimoine sans penser à prévoir des fonds de succession.

Le fonctionnement

La SCI familiale répond à des règles bien précises que tous ses acteurs sont tenus de respecter scrupuleusement. La gestion du patrimoine et l’administration de la SCI incombent par exemple au gérant. En revanche, certaines décisions doivent être votées en Assemblée générale. Responsabilités, gestion,… On vous explique tout.

La responsabilité des associés

La responsabilité des associés est indéfinie, non solidaire et subsidiaire. Autrement dit, les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels le cas échéant. La répartition de la dette, elle, se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la société civile immobilière de famille.

Le gérant et sa nomination

Le gérant est chargé de tous les actes de gestion utiles à l’intérêt de la SCI familiale. Il peut être seul, mais la SCI familiale peut aussi être dirigée par plusieurs gérants. Dans la majorité des cas, la durée du mandat des parents cogérants, lorsque cela est le cas, prend fin à leur décès. Ce gérant est nommé soit directement dans les statuts, soit dans un acte annexe fixant l’étendue de ses pouvoirs, soit par décision unanime des associés. Ses missions peuvent également être plus étendues : établissement des comptes annuels et du bilan.

Gestion et administration de la SCI

La SCI présente quelques particularités. D’abord par rapport à son fonctionnement. Elle est créée pour une durée de 99 ans renouvelables. À la fin de chaque exercice social, les bénéfices dégagés pourront être distribués aux associés ou affectés à la réserve pour consolider les ressources de la SCI.

Règles relatives au fonctionnement

Comme toutes les sociétés, la SCI est créée pour 99 ans maximum renouvelables, ce qui permet de pérenniser la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Le capital social constitué au moment de la création de la société lui permet de disposer de fonds propres indispensables à l’entretien et à l’aménagement des biens. Bien entendu, ces bénéfices sont imposables selon deux régimes fiscaux proposés à la société : l’impôt sur le revenu, ou l’impôt sur les sociétés (développés plus bas). Les associés, eux, s’accordent entre eux sur les décisions fortes à prendre en cours de vie sociale (révocation, changement de gérant, cession de parts sociales) et sont seuls à décider d’une éventuelle dissolution de la société.

Côté gestion, la SCI couvre deux volets : la gestion du patrimoine immobilier et l’administration de la SCI. La gestion du patrimoine immobilier incombe au gérant de la SCI, libre de prendre n’importe quelle décision dès lors que l’objet social est concerné et dans l’intérêt de la SCI. Certaines décisions peuvent donner lieu à un vote en assemblée générale et donc, bénéficier obligatoirement de l’accord des associés. Les actes de disposition du bien par exemple (vente, aménagements) requièrent l’accord des associés. Concernant l’administration de la SCI, le gérant est également le référent, il gère les comptes annuels, bilans, comptes-rendus.

Comment monter une SCI familiale ?

La constitution d’une SCI familiale comprend 5 étapes clés. Les voici :

• 1/ La rédaction des statuts : fixer les règles de fonctionnement et d’organisation de la structure. Le nom de la structure, des associés, objet social, capital social, apports des associés et durée de vie de la société ne dépassant pas 99 ans doivent obligatoirement y figurer.
• 2/ Le dépôt du capital social à la banque : le capital social comprend tous les apports effectués par les associés de la SCI familiale. Autrement dit, les apports en nature et les apports en numéraire.
• 3/ La publication dans un journal d’annonces légales : cette étape permet de porter à la connaissance des tiers, la création de votre SCI familiale. Elle doit être réalisée dans un journal d’annonces légales (JAL) dans le même département que votre siège social.
• 4/ La constitution du dossier d’immatriculation : il est nécessaire de constituer un dossier d’immatriculation sur le guichet unique des formalités des entreprises. Il doit nécessairement comporter les informations suivantes : formulaire de déclaration d’immatriculation, statuts de la SCI, attestation de parution dans un JAL, déclaration de non-condamnation du gérant, justificatif d’identité du gérant, attestation de dépôt de capital social et chèque pour régler les frais de greffe.
• 5/ L’enregistrement au greffe du tribunal de commerce : c’est la dernière étape. Elle permet à votre SCI familiale d’exister juridiquement. Quand votre demande est acceptée, vous recevrez un extrait K-bis justifiant l’existence de la structure.

La fiscalité de la SCI familiale

La SCI familiale permet notamment aux parents de transmettre un bien à leurs enfants sans avoir à payer de droits de mutation, qui sont normalement à régler. Ils peuvent leur donner des parts sociales progressivement, tout en bénéficiant d’un abattement de 100 000 €. Avec le régime de l’impôt sur le revenu (imposé par défaut pour une SCI familiale), les associés peuvent aussi réduire le montant de leur impôt personnel.

Attention, si elle n’exerce par d’activité commerciale telle que la location meublée, la SCI peut choisir d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Ici, les bénéfices imposables sont taxés en fonction de leur montant, à hauteur de 25 % des bénéfices imposables réalisés au cours d’un exercice social.