Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt définit la somme qu’un emprunteur peut obtenir pour financer son investissement immobilier à crédit. En France, l’endettement bancaire ne peut excéder 35 % des revenus. Souvent confondus, la capacité d’emprunt et la capacité d’achat sont pourtant deux notions différentes. On parle de capacité d’achat pour déterminer le montant global de l’acquisition, comprenant le coût du crédit, mais également l’apport personnel.

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Comment calculer la capacité d’emprunt ?

Le reste à vivre et le taux d’endettement sont les deux facteurs pris en compte par les établissements bancaires et les courtiers pour calculer la capacité d’emprunt. Concernant le taux d’endettement, chaque banque décide des revenus réguliers qu’elle prend en compte ou non. Les entrées d’argent liées aux salaires, aux allocations ou encore aux autres revenus non-professionnels peuvent permettre de calculer le taux d’endettement. Toutefois, les versements exceptionnels, comme les primes annuelles, ne rentrent pas dans la méthode de calcul du taux d’endettement.

Le deuxième indicateur permettant de déterminer la capacité d’emprunt immobilier, c’est le reste à vivre. Il englobe l’intégralité des charges de l’emprunteur, comprenant ses factures (énergétiques, internet, téléphone, etc…), son loyer ou son crédit immobilier en cours, ses emprunts annexes (voiture, études, crédit à la consommation, etc…). Le reste à vivre analyse le montant restant au candidat à l’emprunt immobilier, une fois que celui-ci a réglé toutes ses charges courantes à la fin du mois. 

Les éléments de ressources pris en compte

Parmi les rentrées d’argent pour définir la capacité d’emprunt immobilier, voici les différentes catégories prises en compte :

• Le salaire net ;
• Les rentes, les revenus locatifs ;
• Les revenus d’une activité autre que la principale (dans le cas où elle génèrerait des revenus depuis plusieurs années) ;
• Les revenus variables (pour les activités des commerciaux).

Les astuces d’optimisation

Pour réussir à obtenir un prêt pour un investissement immobilier, certains candidats devront optimiser leur situation financière pour faire augmenter leur capacité d’emprunt. De bonnes pratiques existent et permettent, dans un grand nombre de cas, de débloquer des dossiers d’emprunt pour lesquels le taux d’endettement est au maximum.

Déterminer l’apport optimal

Désormais, l’apport personnel pour un emprunt immobilier est devenu monnaie courante. Les emprunteurs doivent anticiper cette demande qui sera inévitable pour décrocher un crédit immobilier. En règle générale, les établissements bancaires réclament 10 % d’apport calculé sur le prix d’achat, pour accorder leur financement. 

Réduire ou augmenter la durée de remboursement

Plus la durée de remboursement est longue, plus le prêt immobilier est coûteux. Mais dans beaucoup de cas de figure, un prêt immobilier sur 25 ans ; la durée maximale accordée en France ; offrira aux emprunteurs la possibilité de diminuer leurs mensualités et par conséquent de baisser leur taux d’endettement pour pouvoir décrocher leur crédit immobilier.

Procéder à un rachat ou regroupement de crédits

En regroupant ses crédits (immobiliers, voiture, etc.), le candidat au financement pour un investissement locatif augmente sa capacité d’emprunt. Autre astuce, lorsque c’est possible, il est conseillé de solder les crédits en cours pour obtenir un prêt immobilier, notamment les crédits à la consommation, car ils font grimper le taux d’endettement.