Les obligations du propriétaire

Selon l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre en charge l’entretien régulier de son logement, comme c’est le cas pour la révision de la chaudière par exemple. Quant au propriétaire d’un bien en location, il doit se charger des travaux liés au gros œuvre et de la mise en conformité du logement. En tant que propriétaire bailleur, il a pour obligation de louer un logement fonctionnel, sécurisé, en bon état et d’intervenir en cas de vétusté du logement ou de ses équipements. Il devra également respecter l’usage paisible du logement, c’est à dire qu’il ne sera pas autorisé à entrer ou à contraindre son locataire à le recevoir en cours de bail.

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Louer un logement décent

La loi impose aux propriétaires bailleurs de louer des logements dits « décents ». Mettre à disposition un logement décent, signifie respecter l’état général du bien en location, pour la sécurité et le confort quotidien de l’occupant. Il s’agit notamment de la mise aux normes du tableau électrique, de l’absence de plomb dans le logement, le tout analysé par le diagnostic technique (DTT) obligatoire. Un logement est considéré comme décent lorsqu’il mesure au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m². Concernant le confort habitable, ce dernier doit être livré avec des sanitaires, un réseau d’eau potable et un espace cuisine équipé. Enfin, depuis peu, les propriétaires n’ont pas le droit de louer un logement énergivore. Un diagnostic de performance énergétique (DPE), est obligatoire pour déterminer le niveau de confort d’isolation du logement. L’étiquette énergétique déterminera si oui ou non le propriétaire est en droit de louer son bien. Entre 2023 et 2034, le classement des passoires énergétiques se durcit, pour interdire à la date d’échéance les locations de logements étiquetés E. 

Quels travaux sont à prendre en charge par le propriétaire ?

Lorsqu’un bien est en location, le propriétaire est responsable de l’état du logement qu’il met à disposition des locataires. Si des améliorations sont à prévoir dans un appartement ou une maison en location, certaines sont obligatoirement à la charge du propriétaire. C’est le cas des travaux de gros œuvre. Un ravalement de façade, une toiture en mauvais état qui cause des fuites d’eau ou présente un danger, des canalisations à refaire ou une installation de chauffage défectueuse : cette catégorie de travaux revient au propriétaire d’un bien en location. 

Les travaux nécessaires ou gros travaux

Lorsque qu’un logement en location présente un danger potentiel ou une situation d’inconfort nuisant à la décence du bien, le propriétaire doit intervenir pour arranger la situation. Les travaux dits de gros œuvres doivent impérativement être réalisés par le propriétaire, qu’ils soient causés par l’usure du temps ou par un sinistre ayant dégradé l’habitation. Ils peuvent avoir lieu à l’intérieur du logement ou être situés à l’extérieur de l’habitation, que ce soit dans les parties privatives ou communes. Attention, les gros travaux doivent être entièrement financés par le propriétaire, aucune participation financière ne pourra être réclamée au locataire. 

Les travaux d’amélioration

Parmi les travaux conséquents considérés comme étant à la charge du propriétaire, les améliorations en font partie. Le propriétaire doit pouvoir changer la pose de volets, de double vitrage, de fenêtres ou même d’une porte au cours d’un bail ou en profiter pour intervenir entre deux locataires. Les travaux d’amélioration peuvent également comprendre le changement d’une chaudière trop ancienne, d’un évier ou de sanitaires devenus vétustes. 

Travaux dans un logement loué : la procédure à suivre

Lorsque le propriétaire n’a d’autres choix que d’intervenir pour des travaux dans un appartement loué, il doit cependant respecter certaines démarches imposées par la loi pour protéger l’intimité du locataire, appelé également l’usage paisible. Quand il s’agit de travaux qui incombent à la décence du logement, imposés au propriétaire, le locataire ne peut pas les refuser. Il est obligé dans ce cas de permettre à son propriétaire d’accéder au logement pour pouvoir réaliser les travaux en vigueur. Il peut s’agir, entre autres, de travaux de rénovation énergétique, comme la loi l’impose depuis 2023.

L’accès au logement

Toujours dans le cas où les travaux ne seraient pas simplement d’ordre esthétique, mais bel et bien des améliorations destinées au confort, à la sécurité et à la santé du locataire, ce dernier doit permettre à son propriétaire d’accéder à son logement. Celui-ci sera donc autorisé à visiter le bien après avoir convenu d’un ou plusieurs rendez-vous au préalable avec l’occupant du bien.

Informer le locataire

Le propriétaire doit impérativement prévenir son locataire de la marche à suivre. Après avoir effectué une ou plusieurs visites, probablement accompagné de professionnels du bâtiment pour estimer et programmer l’ampleur des travaux, le propriétaire informe par courrier recommandé son locataire. Dans cet écrit, il mentionnera les dates d’interventions, l’ampleur de travaux et les gênes occasionnées.

La réalisation des travaux

Les travaux, dans une location en cours de bail, doivent avoir lieu en semaine. C’est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans une copropriété pour laquelle le règlement de copropriété définit les règles de réalisation de travaux au sein de la résidence. Le copropriétaire ou les voisins occupants sont en droit de se plaindre si les travaux occasionnent des gênes dépassant la réglementation de la résidence. 

Dédommagement

Lorsque la durée de l’intervention dépasse trois semaines, le propriétaire doit appliquer une réduction de loyer à son locataire, en compensation des dommages occasionnés. Pour appliquer une remise sur le loyer pour travaux dans un logement occupé, le propriétaire doit déduire du loyer le pourcentage correspondant à la superficie réquisitionnée par le prix de la location. S’il s’agit de travaux dangereux pour la santé du locataire, imposant à ce dernier de quitter les lieux le temps du chantier, le propriétaire devra alors le reloger à ses frais durant cette période. 

Quels travaux sont à prendre en charge par le locataire ?

Le locataire se porte également garant de l’entretien du bien qu’il occupe. Pour cela, certaines dépenses sont à sa charge, concernant les petits travaux ou suivi des équipements utilisés toute l’année par ses soins. C’est le cas notamment de l’entretien de la chaudière, qu’il devra supporter financièrement à date fixe de façon annuelle, tout comme le ramonage des cheminées fonctionnelles. De façon générale, les travaux dits de « petites réparations », doivent être supportés par le locataire, tant que leur coût n’est pas considéré comme trop élevé.
Ils comprennent, les revêtements de sols et de murs, que le locataire doit rendre dans le même état que celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Cette responsabilité concerne aussi les interrupteurs, la robinetterie, ou encore les toilettes et les sanitaires. Lorsque la location mentionne des appareils électroménagers dans l’état des lieux d’entrée, ces derniers doivent également être entretenus par le locataire, qui sera en charge des « petites réparations » en cas de besoin.

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