Présentation de la loi Pinel

Présenté par Manuel Valls, ancien Premier ministre et Sylvia Pinel, ex-ministre du Logement, le dispositif Pinel est en vigueur depuis le 1er janvier 2015, en remplacement de la loi Duflot, qui remplaçait elle-même la loi Scellier. Ce dispositif de défiscalisation immobilière s’adresse à toutes personnes désirant investir dans un logement neuf et ce, même sans apport.

Initialement pensé pour répondre aux problématiques de la période 2014-2017, le dispositif Pinel a été reconduit une première fois au 31 décembre 2021, en conservant ses avantages et conditions. La loi de finances de 2023 a accompagné sa deuxième reconduction jusqu’au 31 décembre 2024. Cette fois, des modifications ont été apportées et notamment sur ses taux de réduction d’impôt. En 2023, ceux-ci s’élèvent désormais à :

• 10,5 % pour un engagement sur 6 ans, soit une réduction maximum de 2 625 € par an,
• 15 % pour un engagement sur 9 ans, soit une réduction maximum de 3 750 € par an,
• 17,5 % pour un engagement sur 12 ans, soit une réduction maximum de 4 375 € par an.

Les nouveautés à partir de 2023

Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les modalités du dispositif Pinel ont évolué. Ces modifications ont été introduites par la dernière loi de finances, qui a revu à la baisse le taux de réduction d’impôt pour les années 2023 et 2024 et instauré un nouveau dispositif, le Pinel Plus.

La diminution de la réduction d’impôt en 2023 et 2024

Le montant de la réduction d’impôt accordée aux investisseurs immobiliers participant au programme Pinel a été réduit pour 2023 et 2024, comme suit :

Durée d’engagement	2022	2023	2024
6 ans	12 %	10,5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17,5 %	14 %

En revanche, en respectant les conditions du nouveau dispositif, Pinel Plus, les investisseurs ont désormais la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt plus élevée, pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans.

Le Pinel Plus (Pinel+) : un nouveau dispositif complémentaire

Le dispositif Pinel, qu’il soit classique ou Pinel plus, est soumis à des conditions précises :

• Le bien immobilier doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Le loyer appliqué et les revenus du locataire sont plafonnés pour rendre le logement accessible.
• Le bien doit respecter un niveau global minimal de performance énergétique.
• Le logement doit être construit dans une zone où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière.
• La durée initiale de location est de 6 ou 9 ans, mais peut être prolongée jusqu’à 12 ans, avec une réduction fiscale croissante au fil des ans.

La différence entre Pinel classique et Pinel+ réside dans le traitement fiscal des deux dispositifs. Dans le cas du Pinel classique, les avantages fiscaux sont dégressifs depuis le 1er janvier 2023. En revanche, le dispositif Pinel Plus permet de maintenir les avantages fiscaux en 2023 et 2024.

De plus, deux autres critères viennent conditionner l’obtention du Pinel+ :

• Les logements doivent être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Ils doivent également respecter un niveau élevé de qualité en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

La liste des quartiers prioritaires éligibles est disponible sur le site de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.

Le dispositif complémentaire Pinel Plus offre différentes possibilités de réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %.
• Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %.
• Enfin, pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt atteint 21 %.

Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages aux investisseurs, des avantages fiscaux, mais aussi des avantages plus personnels.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt

Comme nous l’avons vu, le principal atout de la loi Pinel réside dans sa réduction d’impôt, qui peut atteindre jusqu’à 12 %, 18 % ou 21 % avec le dispositif Pinel Plus et jusqu’à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % avec le dispositif Pinel classique. Le taux de réduction d’impôt est ainsi déterminé selon la durée de l’engagement de location choisie, soit 6, 9 ou 12 ans.

Devenir propriétaire et construire un patrimoine

Investir dans l’immobilier vous permet de constituer un patrimoine solide et durable, qui tend à prendre de la valeur avec le temps. En optant pour le dispositif de défiscalisation Pinel, vous bénéficiez d’avantages immédiats, mais également d’avantages à plus long terme. En effet, la revente d’un bien immobilier peut générer une plus-value intéressante. C’est donc un investissement qui offre des opportunités tant sur le court terme que sur le long terme.

Louer à un proche

Il est parfaitement possible de louer un appartement acquis sous la loi Pinel à un membre de votre famille, à condition de respecter les critères définis par le dispositif.

Vous devez veiller à respecter les plafonds de revenus fixés par la loi, qui dépendent de la zone géographique où se trouve votre logement et des revenus de l’année N-2.

Cependant, dès lors que le membre de votre famille n’est pas inclus dans votre foyer fiscal et que ses revenus de l’année N-2 ne dépassent pas le plafond fixé par zone et par nombre de personnes dans le foyer, vous êtes autorisé à le loger dans votre bien Pinel, même s’il s’agit de l’un de vos enfants ou de l’un de vos parents.

Les plafonds à respecter

Pour permettre aux foyers modestes d’accéder facilement aux logements Pinel, les propriétaires doivent se conformer à des limites de ressources et de loyers. Ainsi, deux plafonds ont été établis par le législateur.

Les plafonds de loyer du dispositif en 2024

Le plafond de loyer vise principalement à prévenir une hausse excessive des loyers. Voici les montants à ne pas dépasser pour être éligible au Pinel :

Zones du bien	A bis	A	B1	B2
Prix du loyer au m²	18,25 €	13,56 €	10,93 €	9,50 €

Les plafonds de ressources Pinel en 2024

Comme pour les loyers, les ressources des locataires sont également plafonnées en fonction de la localisation géographique du bien. Pour déterminer l’éligibilité d’une personne à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se référera à ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voire N-1 si ces derniers sont plus favorables.

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

Les conditions d’investissement

En optant pour le dispositif Pinel, l’investisseur doit se conformer à certaines exigences :

• Il doit être un contribuable français ou domicilié fiscalement en France. Les non-résidents ne peuvent pas profiter de cette mesure fiscale.
• Son acquisition doit concerner un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) répondant aux normes énergétiques en vigueur, comme les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.
• L’investisseur doit respecter les délais légaux d’achèvement des travaux pour les biens en VEFA, ainsi que les délais de mise en location.
• Avant de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, l’investisseur doit signer un engagement de location avec le locataire.

Plafonds pour investir en Pinel

Le dispositif Pinel encadre également le montant total de l’investissement et le nombre de logements éligible. En effet :

• Pour bénéficier du dispositif Pinel, le montant maximal d’investissement par logement est de 300 000 €. Cela signifie que le coût d’achat de chaque logement ne doit pas dépasser cette somme.
• L’investisseur est également limité à l’acquisition de deux logements maximum par an via ce dispositif.
• Il est également soumis à un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable pour chaque logement.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Initialement créée en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zone dans le dispositif Pinel est déterminée par le niveau de tension du marché immobilier local, qui prend en compte des critères comme les loyers, l’évolution démographique et les prix pratiqués. Ce zonage est également utilisé pour d’autres dispositifs.

La mesure de la tension d’un marché immobilier repose sur l’évaluation de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements disponibles. La France est divisée en cinq zones, allant de la plus tendue à la moins tendue : A bis, A, B1, B2 et C. Lorsqu’un investisseur envisage d’investir dans un bien immobilier en utilisant le dispositif Pinel, il est essentiel de s’assurer que le bien est situé dans une zone éligible, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1.

Voici le détail de ces zones éligibles à la loi Pinel :

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), ainsi que certaines villes où le marché immobilier est très tendu et les loyers élevés.
• Zone A : autres communes de la grande couronne parisienne, quelques grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Bordeaux, Montpellier, Nantes, Nice, Toulouse) et certaines zones frontalières où le marché immobilier est également tendu.
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes de la petite couronne parisienne et quelques autres zones où le marché immobilier présente une certaine tension.