Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value s’effectue en deux étapes. Il implique dans un premier temps de déterminer la plus-value brute, puis d’y appliquer l’abattement fiscal et le taux d’imposition spécifique aux bénéfices immobiliers. Ce calcul donne lieu à deux types de prélèvements : l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire) et les prélèvements sociaux.

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La plus-value imposable

La première étape est le calcul de la plus-value immobilière brute. Cette étape consiste à déterminer le bénéfice que vous avez obtenu à la vente de votre bien en détaillant l’intégralité des charges que vous avez supportées lors de cette opération (frais de notaire, honoraires d’agence, etc.). Pour ce faire, il est essentiel de distinguer deux notions : le prix d’acquisition corrigé et le prix de vente corrigé.

• Pour obtenir le prix d’acquisition corrigé, deux solutions s’offrent à vous : déduire vos frais réels ou un taux forfaitaire de 7,5 % au prix initial (acté chez le notaire) de votre bien.
• Le prix de vente corrigé s’obtient, quant à lui, par la déduction de tous les frais relatifs à la vente de ce même bien (les diagnostics obligatoires, les frais d’agence, etc.).

La différence entre ces deux montants constitue alors la base imposable de votre plus-value immobilière. À noter qu’il est possible d’augmenter le prix d’acquisition d’un bien et notamment si celui-ci a fait l’objet de rénovations. Des conditions sont, en revanche, à respecter et des justificatifs à présenter si vous souhaitez intégrer le montant réel de ces travaux. En l’absence de justificatifs, il vous sera possible d’ajouter au prix d’acquisition un taux forfaitaire de 15 %.

Prendre en compte l’abattement pour détention du bien

Une fois votre plus-value imposable calculée, il convient de lui appliquer un abattement spécifique qui varie selon la durée de détention de votre bien immobilier. Cet abattement s’applique pour toutes les propriétés, qu’elles soient considérées comme résidence principale, secondaire ou un bien locatif.

Durée d’acquisition du bien immobilier	Taux d’abattement pour le calcul de l’impôt sur le revenu applicable par année d’acquisition	Taux d’abattement pour le calcul des prélèvements sociaux applicable par année
< 6 ans	0 %	0 %
Entre 6 et 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
22 ans révolus	4 % par an	1,6 % par an
> 22 ans	Exonération	9 % par an
À partir de 30 ans	Exonération	Exonération

En déduisant ces deux abattements de votre plus-value brute ou imposable, vous obtenez votre marge nette.

L’abattement pour les prélèvements sociaux

Les plus-values immobilières ne font pas partie du barème d’imposition sur le revenu. Elles sont, en effet, soumises à un taux forfaitaire de 19 % qui s’applique sur la valeur nette et auxquelles s’ajoutent des prélèvements sociaux.

Prélèvements sociaux	Taux
CSG	9,9 %
CRDS	0,5 %
Prélèvement social	4,5 %
Contribution additionnelle	0,3 %
Prélèvement de solidarité	2 %
Total des prélèvements sociaux	17,2 %

De plus, si votre plus-value nette est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est à prévoir.

Montant de la plus-value imposable (PV)	Taxe supplémentaire
< 60 000 €	2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 000 € et 100 000 €	2 % PV
Entre 100 000 € et 110 000 €	3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 000 € et 150 000 €	3 % PV
Entre 150 000 € et 160 000 €	4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 000 € et 200 000 €	4 % PV
Entre 200 000 € et 210 000 €	5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 000 € et 250 000 €	5 % PV
Entre 250 000 € et 260 000 €	6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
> 260 000 €	6 % PV

Comment être exonéré ?

Dans certains cas, la législation prévoit des exonérations d’impôt sur les plus-values. Celles-ci dépendent notamment de l’affectation initiale du bien vendu, de son prix ou encore de s’il s’agit d’une résidence principale.

La vente d’une résidence principale

Si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.), vous bénéficiez d’une exonération totale sur ce bénéfice. Pour être éligible à cette exonération, il est nécessaire que le bien immobilier soit votre habitation principale, c’est-à-dire que vous y résidiez la majeure partie de l’année. Cela implique également qu’au moment de la vente, le logement doit toujours être votre résidence principale. À noter qu’en cas de séparation ou de divorce, il suffit qu’un des anciens conjoints occupe le logement jusqu’à sa mise en vente pour que l’exonération s’applique.

Les ventes inférieures à 15 000 €

La taxation des plus-values échappe également aux biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € et ce, quel que soit le montant de cette plus-value et du délai de détention du bien. À noter que ce seuil s’applique à chaque vente. Ainsi, si un vendeur cède dans une même année plusieurs biens qui respectent ce plafond, il sera exonéré de cette taxe pour chacune de ses ventes. En pratique, on observe ce type d’exonération lors de ventes de garages, de caves, de terrains, de parkings ou encore de biens vendus en indivision.

Les autres situations d’exonération

D’autres cas donnent également lieu à une exonération de plus-value. Ces situations varient selon le type de bien, les caractéristiques du vendeur ou de l’acheteur. Celle-ci s’applique si :

• Le prix de la vente est utilisé dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les 2 ans suivant la vente et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans précédents la vente ;
• Vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans ;
• Il s’agit de la vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31/12/2024 ;
• Le bien est échangé dans certains cas de démembrement ;
• Le vendeur touche une pension vieillesse, possède une carte mobilité inclusion, réside dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ou encore s’il ne réside pas en France.

Une exonération s’applique également si :

• Le bien est vendu à un organisme en charge de logements sociaux (jusqu’au 31/12/2023) ;
• Il s’agit d’un bien exproprié (sous conditions) ;
• Il s’agit d’un bien cédé par un particulier qui a usé de son droit de délaissement (sous conditions).

Plus-value immobilière en SCI : les cas d’exonération

Les SCI peuvent bénéficier de l’exonération totale de plus-value lors de la vente d’un de leur bien. Cela nécessite, en revanche, que le logement concerné soit mis à disposition d’un des associés en tant que résidence principale. De plus, la SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu pour prétendre à cette exonération et détenir le bien depuis plus de 22 ans et plus de 30 ans pour être exonérée de prélèvements sociaux.