Définition de la holding immobilière

La holding immobilière détient majoritairement des parts sociales de sociétés civiles immobilières (SCI). Le but est donc de faire fructifier un patrimoine immobilier détenu par une ou plusieurs SCI, elles-mêmes détenues par une holding immobilière. Cette holding immobilière représente un montage financier opportun si vous souhaitez centraliser le pouvoir de gestion de votre patrimoine immobilier, la trésorerie et l’imposition sur les bénéficies au sein d’un même ensemble de sociétés. Il est préférable d’opter pour une holding dans le cas d’un gérant majoritaire accompagné de plusieurs associés comme des membres de sa famille.

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La holding de famille

Les héritiers ne souhaitant pas forcément poursuivre l’activité lors du décès du fondateur d’une entreprise, il est nécessaire de combiner deux méthodes pour que les différents héritiers disposent de droits égaux. D’abord, confier la direction de l’entreprise à un héritier qui est certain de vouloir poursuivre l’activité, puis, respecter l’égalité des parts transmises entre les héritiers. Dans ce cas, il est intéressant de créer une holding familiale en séparant le pouvoir et le capital. Bonne nouvelle, ici, les héritiers qui souhaitent quitter l’activité pourront revendre leurs parts. S’ils poursuivent, ils pourront conserver leurs parts sans forcément exercer de fonctions de direction. Dans ce cas, l’héritier à la tête de la holding doit disposer de la majorité des parts pour en prendre la tête.

La holding de rachat

La holding de rachat permet de racheter une entreprise grâce à un emprunt ou grâce aux apports de différents investisseurs. Par la suite, l’emprunt sera remboursé avec les bénéfices dégagés par la fameuse entreprise rachetée. De quoi générer un levier juridique et financier. La solution optimale consiste à créer une holding chargée de l’emprunt au lieu de le faire au nom de l’entrepreneur. De facto, le patrimoine personnel reste à l’abri.

Holding immobilière : le statut SCI

La holding SCI permet de bénéficier de différents avantages sur le plan juridique, fiscal et opérationnel tout en cloisonnant ses affaires. Elle facilite la communication entre les flux et les filiales du groupe et facilite l’exercice des fonctions administratives. Cette holding est une société mère ou consolidante détenant des parts et des actions dans une ou plusieurs sociétés pour en avoir le contrôle général.

Pourquoi créer une holding ?

Les sociétés holding permettent de bénéficier de plusieurs avantages non négligeables. Coûts de financement pour un emprunt réduit, protection de la responsabilité grâce aux sociétés « filles » indépendantes, assiette fiscale favorable… Découvrez les trois avantages principaux de la holding.

Les avantages financiers

La holding permet tout d’abord d’affecter 95 % des dividendes reçus par la holding SCI pour le remboursement des dettes financières de la filiale. Aussi, il est possible d’emprunter au niveau de la holding, puis d’investir un montant plus élevé dans la filiale (qui pourra emprunter à son tour). Très intéressant en vue du futur rendement. Attention, cet effet de levier reste risqué, vous êtes obligé de rembourser deux emprunts en même temps.

La responsabilité protégée

Les dettes de chaque filiale appartiennent à cette filiale. Autrement dit, la holding permet de protéger la responsabilité de chacun, un créancier de la filiale ne peut pas atteindre les actifs de la société holding ou d’une autre filiale.

Le coût de l’emprunt

C’est un des gros avantages de la holding, si cette dernière est en bonne santé financière, elle peut très souvent obtenir des prêts à un taux d’intérêt inférieur à celui des autres sociétés. Notamment quand l’entreprise qui a besoin de capitaux est une start-up ou une autre société considérée comme un risque de crédit. La holding peut alors obtenir le crédit et diminuer les fonds à la filiale.

Le fonctionnement d’une holding immobilière

La holding ou « société mère » est une entreprise qui organise la gestion des titres et de la trésorerie d’autres sociétés : les sociétés « filles« . Cet ensemble fonctionne de manière pyramidale, la holding supervisant la gestion du groupe de sociétés.

Deux principaux types de holding existent : la holding active ou d’animation, et la holding passive ou de gestion. La holding active est préférable pour les gérants et associés qui souhaitent diriger l’ensemble des sociétés filles via la holding. La holding passive, elle, est créée pour bénéficier d’avantages fiscaux, notamment concernant l’impôt sur les sociétés, les droits de cession ou de mutation. Elle détient simplement des parts sociales de ses filiales.

Enfin, la holding a dominante immobilière détient majoritairement des parts sociales de sociétés civiles immobilières (SCI). Ici, le but est de gérer et de faire fructifier un patrimoine immobilier détenu par une ou différentes SCI, elles-mêmes détenues par une holding immobilière.

La création d’une holding

La création d’une holding nécessite 4 étapes distinctes. Les voici :

• Le choix du statut juridique : SARL, SAS, SA, SCI… Le choix dépend du projet souhaité par les associés de la holding. En fonction du statut, la nomination de commissaires aux comptes et du nombre d’associés varie ;
• La rédaction des statuts : l’objet social de la holding doit viser la détention de parts dans d’autres sociétés qui seront les filiales ;
• La constitution du capital social : les associés peuvent apporter leurs titres puis les échanger pour des titres de la société mère. Il est aussi possible de créer des filiales sans créer de nouvelle société mère ;
• Les formalités d’immatriculation : publication d’une annonce légale, ouverture d’un compte bancaire au nom de la holding SCI, dépôt du dossier de création de la société auprès du greffe.

Le régime mère-fille

Le dispositif mère-fille est un régime d’optimisation fiscale réglementé par le législateur. Il permet d’éviter les phénomènes de double imposition, à la fois à une filiale et à la holding elle-même (la mère) si cette holding détient des participations dans une société filiale. L’État souhaite favoriser la création de groupes de sociétés et dynamiser l’économie du pays. Pour profiter de ce dispositif mère-fille, la holding doit détenir au moins 5 % du capital social de la filiale. Les deux sociétés doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est grâce à ce régime que la holding sera exonérée de taxe à hauteur de 95 % sur les parts et actions qu’elle perçoit via la filiale.

Quels sont les pièges à éviter ?

La holding SCI présente tout de même quelques inconvénients. D’abord, en matière d’organisation. Sa vaste structure complique parfois la tâche, alors, la société mère doit obligatoirement consolider ses comptes et nommer deux commissaires aux comptes pour les certifier. Ce qui engendre un coût supplémentaire. Aussi, dans le cadre d’une holding, la société mère touche un revenu de dividendes unique, sans TVA. De facto, il est impossible de l’appliquer sur tous les achats. La holding est également tenue de payer une taxe à hauteur de 10 % de la rémunération des salariés qu’elle emploie. Il arrive aussi qu’une holding soit accusée par l’administration fiscale d’abus de droit pour diminuer les bases imposables, par exemple, via la location fictive.