Qu’est-ce que l’effet de levier appliqué à l’immobilier ?

L’effet de levier en immobilier permet de profiter du crédit immobilier pour optimiser son investissement. Pour cela, l’effort d’emprunt doit être inférieur à la rentabilité du projet. Comme l’indique l’expression qui le caractérise, l’effet de levier permet de booster son projet immobilier et d’augmenter sa capacité d’emprunt grâce à l’apport personnel.

L’effet de levier peut également jouer un rôle sur les pertes potentielles de l’investissement. Si la valeur du bien diminue, l’effet de levier multipliera l’impact financier négatif du projet. C’est pourquoi il est préférable de se faire accompagner par un professionnel pour préparer son investissement et investir les bons montants au bon moment.

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L’intérêt de financer son investissement par un prêt immobilier

Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier permet d’augmenter la rentabilité du bien. Contre toute idée reçue, il vaut mieux donc privilégier le fait de souscrire un emprunt immobilier que de payer son bien cash, afin de profiter de l’effet de levier du crédit. De plus, l’immobilier est le seul placement financier permettant de profiter de l’effet de levier par le biais d’un emprunt. 

L’autre intérêt à conserver un maximum d’épargne plutôt que de tout injecter dans un projet d’achat immobilier, c’est de pouvoir multiplier son portefeuille d’actifs. En finançant une grande partie de son acquisition immobilière à crédit, le reste de l’épargne non injectée dans le projet peut être utilisée dans un placement sur un produit d’épargne ou pour un deuxième projet d’investissement immobilier, bénéficiant également de l’effet de levier du crédit. 

Comment calculer l’effet de levier ?

Pour calculer l’effet de levier et savoir si le financement du bien est plus intéressant à crédit ou en cash, il faut connaître le montant de l’effet multiplicateur en effectuant la méthode de calcul suivante :

L’effet multiplicateur = le montant global du coût de l’achat / l’apport personnel

De plus, l’effet de levier n’aura pas le même impact d’un projet à l’autre, mais également selon la situation du marché immobilier dans laquelle l’emprunt est effectué. L’effet de levier joue un rôle sur la valeur de l’apport personnel. Cette dernière peut être impactée par la rentabilité du projet et pourra être multipliée selon l’efficacité de l’effet de levier.

Concernant l’effet de levier sur un investissement locatif, il est possible de calculer le rendement de celui-ci :

La valeur du bien immobilier + le montant des loyers perçus tous les ans – les impôts versés chaque année – les charges – le capital restant dû du crédit immobilier / l’apport personnel x 100

Le cas d’un investissement sans apport

Lorsqu’un investissement immobilier est réalisé sans apport, on parle alors d’une opération financière avec un effet de levier maximal. Le risque étant d’augmenter son taux d’endettement et de diminuer sa capacité d’emprunt. De plus, investir dans l’immobilier à crédit et sans apport, fera grimper la valeur du taux d’emprunt et de ce fait, diminuera le rendement du projet. La règle étant de présenter au minimum 10 % d’apport auprès des banques pour pouvoir obtenir son prêt.

Exemple d’effet de levier dans un investissement immobilier

Prenons l’exemple d’un investissement immobilier pour l’achat d’un bien à 250 000 €, financé en partie par un prêt immobilier à hauteur de 220 000 € et l’autre partie (30 000 €) provenant d’un apport personnel.

Ici, le ratio de l’effet levier est de 8,3 (250 000 / 30 000).

En imaginant que le rendement du bien soit de 5,5 %, on pourra alors dire que le rendement lié à votre apport est de 45,65 % chaque année grâce à l’effet de levier.

Si à la revente, la valeur de la maison à augmenté de 10 %, vous permettant de vendre votre bien à 275 000 €, vous réalisez une plus-value de 25 000 €. Mais en réalité, grâce à l’effet de levier, le bénéfice de la vente est plus important. 

La rentabilité de ce projet se calculant comme telle : 

250 000 € (valeur du bien) + 3 500 € (montant des loyers annuels) – 1 500 € (charges fiscales) – 80 000 (frais de l’emprunt immobilier) – 180 000 / 30 000 € (apport personnel) X 100 = 26,6 % de rentabilité grâce à l’effet de levier.