1/ Faites l’état de votre situation et votre capacité d’épargne

De quelle somme avez-vous besoin pour vivre ? Il s’agit de la première question à vous poser si votre objectif est de devenir rentier.

Vivre de rentes immobilières signifie investir de manière à générer des revenus passifs suffisants pour couvrir vos besoins et obtenir une indépendance financière réelle. Pour atteindre cet objectif, il est essentiel de définir une stratégie d’investissement adaptée à vos objectifs patrimoniaux et à votre appétence pour le risque. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte, tels que :

• Vos revenus et votre reste à charge,
• Le montant initial de votre capital disponible,
• Votre capacité à épargner régulièrement pour investir, que ce soit chaque mois, tous les trimestres ou à l’année,
• Votre horizon d’investissement, c’est-à-dire le délai que vous vous octroyez pour pouvoir vivre, en partie ou totalement, des revenus générés par vos investissements,
• Le niveau de revenus supplémentaires que vous souhaitez générer,
• La durée pendant laquelle vous prévoyez de percevoir ces revenus.

Tous ces paramètres auront une incidence sur votre projet, en particulier sur le choix des placements à privilégier pour atteindre votre objectif de devenir rentier.

• Tout savoir sur le premier achat locatif

2/ Définir votre stratégie pour devenir rentier

Devenir rentier exige d’adopter dès le départ une stratégie bien réfléchie, élaborée avec soin et sans précipitation. Il est également avantageux d’être entouré d’experts immobiliers, de fiscalistes, d’experts-comptables ou d’autres spécialistes qui peuvent vous aider à comprendre et à mettre en place les meilleures stratégies fiscales immobilières.

Le financement : pierre angulaire de la stratégie

Contrairement à d’autres formes d’investissement, l’investissement immobilier peut être financé par le biais d’un prêt bancaire. Inutile donc de disposer de la totalité du capital. Le but pour l’investisseur est de trouver une banque qui propose un taux d’intérêt attractif. Le mode de financement de votre projet est d’une importance capitale si vous souhaitez devenir rentier. Il est également essentiel de recueillir en amont toutes les informations nécessaires sur les coûts de votre projet :

• Les matériaux,
• La main-d’œuvre
• Et toutes les autres dépenses annexes.

Faire appel à un expert en investissement peut être bénéfique dans ce processus. Il pourra vous fournir des conseils précieux et vous aider à naviguer dans le monde complexe de l’investissement immobilier.

Déterminer l’effet de levier

L’effet de levier repose sur l’utilisation de l’endettement afin d’optimiser sa capacité d’investissement. Cette technique d’autofinancement permet d’accroître son capital à long terme et de stimuler la rentabilité d’un projet. Il s’agit d’une stratégie essentielle pour devenir rentier, car elle facilite la diversification des placements. Ainsi, l’effet de levier est directement lié à la rentabilité financière d’un projet immobilier puisqu’il permet de fortement la multiplier.

3/ Les biens immobiliers à privilégier

Une chose est certaine, devenir rentier implique de la patience, de la rigueur et une appétence pour les prises de risques. Les biens immobiliers restent en tête de liste des placements à privilégier. Pour autant, avant de faire votre choix, il est important de bien déterminer s’ils conviennent à votre profil d’investisseur.

L’investissement locatif à courte durée (Airbnb)

Le secteur de la location saisonnière de courte durée est particulièrement rentable. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de louer un bien immobilier à la nuitée, à la semaine ou même au mois, avec une durée maximale de trois mois. La location saisonnière est soumise à la loi Alur de 2014 et ses règles sont précises :

• La durée du séjour est obligatoirement de courte durée (90 jours maximum),
• La location est limitée à 120 jours par an,
• Le logement doit être entièrement meublé et doté de toutes les commodités nécessaires,
• Les dates de séjour sont fixées lors de la signature du contrat et ne peuvent être prolongées ultérieurement.

Hormis sa forte rentabilité, les avantages de l’investissement locatif à courte durée sont particulièrement intéressants pour les investisseurs :

• Un régime fiscal avantageux grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet un abattement de 50 % sur vos recettes si votre chiffre d’affaires annuel n’excède pas 23 000 €,
• Un risque d’impayés quasi nul, de l’ordre de 2 à 3 %,
• Une flexibilité inégalable dans le calendrier de location,
• Des formalités administratives simples. Une déclaration à la mairie de la commune où se situe le bien à louer suffit.

Toutefois, cet investissement présente aussi son lot d’inconvénients comme le temps de gestion qu’il exige, l’influence des saisons sur son niveau de rendement ou encore les règlementations spécifiques auxquelles il est soumis.

Les biens à hauts rendements

L’immobilier à haut rendement implique une rentabilité brute supérieure ou égale à 10 %. En d’autres termes, il s’agit d’un investissement qui génère un cashflow positif. Parmi ces placements se trouve l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Ici, le montant minimum à investir est limité, ce qui le rend accessible même aux petits patrimoines. Il permet également de diversifier efficacement ses placements.

Miser sur des biens à hauts rendements implique également d’opter pour des logements particulièrement recherchés pour la location :

• Les studios qui se louent généralement rapidement,
• Les appartements de type T2 et T3 qui attirent un large éventail de locataires potentiels,
• Les grandes propriétés qui répondent à une demande plus spécifique,
• Les parkings qui offrent simplicité et rentabilité.

De la même manière, certains secteurs sont plus attrayants que d’autres. Entre 2006 et 2021, l’immobilier commercial a enregistré le rendement annuel moyen le plus élevé, avec 10,7 %, suivi par les bureaux (8,4 %) et les bâtiments logistiques (8 %).

Diversifier : la clé pour rester rentier

Nombreuses sont les personnes qui pensent que l’investissement immobilier est la seule voie pour devenir rentier. Cependant, il est important de préciser qu’il existe de nombreuses façons d’atteindre cet objectif, qui peuvent d’ailleurs parfaitement se combiner.

L’immobilier est sans nul doute l’étape clé pour commencer à se créer un patrimoine, car il permet de partir de zéro grâce à l’effet de levier de l’endettement. Il existe, en revanche, d’autres piliers sur lesquels il est possible de s’appuyer comme :

• La bourse,
• Le web (avec les boutiques en ligne),
• Les assurances-vie,
• La cryptomonnaie,
• La création d’entreprise.

Même au sein des investissements immobiliers, il est judicieux de combiner différentes stratégies (la colocation et les locaux commerciaux, par exemple). Il est également possible de combiner le web et l’investissement locatif, en utilisant par exemple un site internet pour attirer des locataires vers des locations saisonnières. La bourse est également un levier puissant pour diversifier son patrimoine. En d’autres termes, cette approche diversifiée apparaît comme la meilleure stratégie pour consolider son statut de rentier.

4/ La gestion locative : gérer soi-même ou mettre en gestion ?

Gérer soi-même un bien immobilier présente certains avantages. Le premier est évident : la réalisation d’économies. En effet, dans ce cas, vous vous acquittez des commissions qui peuvent atteindre jusqu’à 8 % des loyers perçus. Cependant, il est important de noter que cette forme de gestion locative ne convient pas à tout le monde. La gestion d’une location peut s’avérer complexe, notamment lorsqu’il y a des réparations à effectuer ou si le locataire ne paie pas son loyer. De plus, il est essentiel de suivre constamment l’actualité juridique et économique, car celle-ci évolue en permanence.

En ce sens, confier la gestion de son bien immobilier à un professionnel devient synonyme de tranquillité. En effet, l’agence devient l’interlocuteur unique du locataire et lui fournit des rapports réguliers. Au-delà de la tranquillité d’esprit sur le plan administratif et juridique, faire appel à une agence immobilière permet également de bénéficier d’une aide technique précieuse. En cas de problèmes, c’est l’administrateur de biens qui se charge des réparations nécessaires. De plus, il est important de souligner que l’objectif d’une agence immobilière est de rentabiliser un investissement locatif. Elle met ainsi à profit son expertise pour permettre au propriétaire d’optimiser ses revenus.

5/ Attention aux frais de transaction

La clé du succès pour devenir rentier immobilier réside, ainsi, dans une gestion rigoureuse de vos revenus et de votre patrimoine, le tout en jouissant d’une grande liberté financière. Pour se lancer, il est donc recommandé de commencer par investir des montants relativement modestes dans l’immobilier. Cela permettra de couvrir les frais liés à l’acquisition, comme les frais de notaire, les dépenses liées aux travaux et les honoraires d’agence, tout en prenant en compte les aspects du crédit et de l’apport personnel nécessaire. En d’autres termes, il est essentiel de porter une attention particulière à l’ensemble des frais de transaction associés à vos investissements.

Qu’est-ce qu’être rentier ?

Être rentier signifie avoir atteint un niveau de revenus passifs suffisant pour subvenir à ses besoins financiers. Un rentier génère des revenus réguliers provenant de ses investissements. Ces revenus passifs lui permettent de couvrir ses dépenses courantes et de réaliser ses objectifs financiers sans avoir à dépendre d’un emploi traditionnel.

Est-ce possible de devenir rentier rapidement ?

Miser sur une indépendance financière à court terme peut s’avérer complexe et entraîner des situations de surendettement. En effet, devenir rentier immobilier demande de la patience et de l’investissement sur le long terme. La construction d’un patrimoine immobilier solide se fait progressivement en identifiant les bonnes opportunités du marché.

Devenir rentier avec l’immobilier : comment faire ?

Deux options sont possibles :

• Acquérir les compétences nécessaires en suivant des formations dans le domaine de l’immobilier. Cette approche permet de développer une expertise en matière d’investissement immobilier et de gérer ses placements de manière autonome. Cela implique d’y investir du temps et des ressources, mais donne également un contrôle direct sur son patrimoine.
• Déléguer son investissement à une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main. Cette option implique de confier la gestion de son patrimoine à une entreprise spécialisée qui se chargera de l’ensemble du processus, de l’acquisition des biens immobiliers jusqu’à leur gestion locative. Cela peut être une solution pratique si vous préférez déléguer les responsabilités et bénéficier de l’expertise d’une équipe spécialisée.

Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients. La première nécessite un investissement en temps et en apprentissage, mais vous offre un plus grand contrôle et la possibilité de développer vos compétences. La seconde option vous permet de déléguer la gestion et de profiter de l’expertise d’une entreprise spécialisée, mais implique également des coûts supplémentaires liés aux services fournis. La consultation d’un professionnel de l’immobilier ou d’un conseiller financier peut également être utile pour vous aider à déterminer la meilleure approche pour atteindre vos objectifs en tant que rentier immobilier.

Questions et réponses