Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier se produit lorsque les charges liées à un bien immobilier sont supérieures aux recettes générées, notamment après avoir réalisé des travaux. Il s’applique uniquement aux locations nues dont les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Le déficit foncier est déduit des revenus, réduisant ainsi la base imposable. Lorsqu’il y a un déficit foncier, celui-ci est soit imputé sur le revenu global, diminuant ainsi le montant de l’impôt à payer, soit reporté sur les revenus fonciers futurs. Si le revenu foncier net est négatif en raison du déficit foncier, le contribuable n’est pas soumis à l’impôt ni aux prélèvements sociaux sur les recettes du bien.

Quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles prises en compte pour le calcul du déficit foncier sont définies par la loi et comprennent les catégories de dépenses suivantes :

• Les frais d’administration et de gestion. Ils englobent les coûts liés à la gestion du bien immobilier (la rémunération des gardiens et concierges, les honoraires d’agence et un forfait de 20 € de frais annexes par local).
• Les dépenses de travaux d’entretien et de réparation. Ils couvrent les coûts liés aux travaux de maintenance et de réparation du bien immobilier, à l’exclusion des dépenses locatives courantes. Les dépenses d’amélioration et d’agrandissement ne sont généralement pas déductibles, sauf exceptions.
• Les charges locatives non récupérées auprès du locataire.
• La taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
• Les primes d’assurance liées à la propriété (PNO et assurance loyers impayés).
• Les provisions pour charges de copropriété supportées par le propriétaire.
• Les intérêts et frais d’emprunt liés à l’acquisition, à la rénovation ou à l’entretien du bien.

Fonctionnement du déficit foncier

Le déficit foncier est donc un mécanisme fiscal qui permet de réduire le revenu imposable du propriétaire et de diminuer le montant de son impôt sur le revenu.

Son fonctionnement suit plusieurs étapes :

• Le calcul des revenus fonciers. Ce montant correspond aux loyers perçus au cours de l’année, déduction faite des charges locatives récupérables auprès du locataire (comme les charges pour l’eau, l’électricité, etc.).
• Le calcul des charges déductibles. Ces charges peuvent inclure les frais d’administration et de gestion, les dépenses de travaux d’entretien et de réparation (hors dépenses locatives courantes), les charges locatives non récupérées auprès du locataire, les impôts fonciers (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), les primes d’assurance, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts et frais d’emprunt, etc.
• La comparaison des revenus et des charges. À cette étape, vous déduisez le total des charges déductibles au montant des revenus fonciers. Si le résultat est positif, cela signifie que vos revenus fonciers couvrent vos charges et qu’il n’y a pas de déficit foncier. Dans ce cas, vous déclarez simplement vos revenus fonciers pour l’année fiscale.
• Le déficit foncier. En revanche, si le résultat est négatif, cela indique un déficit foncier. Cela signifie que vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Ce déficit peut donc être imputé sur votre revenu global, ce qui réduira le montant de l’impôt sur le revenu que vous devrez payer.
• L’imputation du déficit. L’excédent de déficit foncier peut être imputé sur le revenu global pendant six ans. Il viendra donc en déduction de vos autres revenus (les salaires, les pensions de retraite, les revenus fonciers futurs, etc.). Vous pouvez également choisir de reporter votre déficit sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafonnement du déficit foncier

Chaque année, il est possible de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € pour les immeubles éligibles à l’amortissement « Périssol ») des revenus imposables. Si le déficit excède ce montant, l’excédent peut être reporté et déduit de deux manières :

• Pendant 6 ans, il peut être déduit de l’ensemble de vos revenus (c’est-à-dire de vos revenus fonciers et de vos autres revenus tels que salaires, prestations sociales, pensions de retraite, etc.).
• Pendant 10 ans, il peut être déduit de vos seuls revenus fonciers.

Attention, il est important de bien distinguer le revenu global du revenu foncier :

• Le revenu foncier correspond aux loyers perçus lorsque vous louez un bien immobilier non meublé. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et sont pris en compte dans le calcul de votre revenu global.
• Le revenu global est la somme de tous vos revenus, y compris les revenus fonciers, ainsi que d’autres revenus comme les salaires, les prestations sociales ou familiales, les pensions de retraite, etc. C’est sur la base de votre revenu global que l’impôt sur le revenu est calculé.

Déclaration de revenus : comment déclarer les charges ?

Les dépenses déductibles mentionnées précédemment doivent être déclarées lors de la déclaration des revenus fonciers via le formulaire n°2044. Ce formulaire doit être joint à votre déclaration de revenus globale, qui est remplie à l’aide du formulaire n°2042.

Est-il possible de déclarer un déficit foncier en LMNP ?

Non, il n’est pas possible de déclarer un déficit foncier avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le déficit foncier est spécifique aux locations nues. En revanche, vous pouvez déclarer un déficit foncier dit « déficit LMNP » qui est propre au régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel. Contrairement au déficit foncier qui peut être reporté sur d’autres revenus pendant plusieurs années, le déficit LMNP ne peut être imputé que sur les bénéfices de votre activité de location meublée non professionnelle au cours de l’année en cours et des dix années suivantes.