Qu’est-ce que le cash-flow ?

Dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, le cash-flow représente le revenu net perçu chaque mois grâce à un investissement. Il s’agit, en d’autres termes, de la trésorerie générée sur une période donnée par l’activité d’un propriétaire bailleur. Plus précisément, il correspond à la somme restante après déduction de toutes les dépenses associées à une propriété à partir des loyers perçus. Le cash-flow prend en compte tous les aspects financiers, depuis les revenus locatifs jusqu’aux diverses dépenses comme les travaux de rénovation, la gestion locative et toutes les autres transactions financières associées au bien. Ce calcul permet d’avoir une vision précise de la rentabilité mensuelle de son investissement locatif, mais également de son coût réel.

Pourquoi le calculer ?

Le cash-flow est un indicateur clé. Il permet, notamment, de s’assurer de la pérennité d’un investissement immobilier locatif, mais également de :

• Prendre des décisions éclairées : le calcul du cash-flow permet de comparer différentes opportunités en évaluant les investissements les plus rentables.
• Planifier ses ressources : en connaissant le montant précis des revenus nets perçus chaque mois, l’investisseur peut aisément établir un budget et prévoir les dépenses à venir. Cela permet d’éviter les surprises et de maintenir une gestion saine de ses investissements immobiliers.
• Prévoir les flux de trésorerie : le cash-flow permet de s’assurer de disposer des liquidités nécessaires pour faire face aux dépenses liées à une propriété. Cela permet de payer ses obligations financières à temps et de maintenir la rentabilité de son investissement.

En d’autres termes, le cash-flow est un outil essentiel pour maximiser ses bénéfices et assurer une gestion financière efficace de ses investissements immobiliers.

• En savoir plus sur calculer le rendement locatif

Comment calculer le cash-flow d’un investissement immobilier locatif ?

Le cash-flow est un indicateur financier et son calcul implique donc de répertorier tous les flux entrants avant d’y soustraire les charges courantes.

Les flux entrants concernent les revenus locatifs bruts et notamment les :

• loyers,
• charges refacturées aux locataires.

Pour les dépenses, il faut prendre en compte :

• Tous les frais associés au prêt immobilier (taux d’intérêt, frais de dossier, mensualités, assurance, etc.),
• La taxe foncière,
• Les charges sociales,
• Les honoraires de gestion,
• Les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement,
• Etc.

À partir de ces éléments, le cash-flow se calcule comme suit :

Revenus (loyers + charges refacturées) – Dépenses

Voici un exemple pour illustrer ce calcul :

Montant du bien	100 000 €
Taux d’intérêt	4 % sur 25 ans
Mensualités prêt	528 €
Honoraires syndics	80 €
Impôts	150 €
Honoraires de gestion locative	100 €
Assurances	50 €
Les loyers perçus	1000 €

Dans cet exemple, les flux sortants mensuels s’élèvent à 908 €, soit : 528 (mensualités) + 80 (honoraires syndics) + 150 (impôts) + 100 (honoraires de gestion locative) + 50 (assurances). Ainsi, le cash-flow est donc de 92 €, soit 1 000 – 908.

Pourquoi chercher un cash-flow positif ?

Le résultat du cash-flow peut être positif ou négatif. La première option indique qu’un investissement est rentable, tandis que la seconde signifie que celui-ci se transforme en une charge à court terme. Ainsi, avoir un cash-flow positif est une obligation pour tout investisseur. Il sert non seulement de preuve pour les banques, que ce patrimoine créé de la richesse, mais également de garantie que le paiement de toutes les charges courantes et imprévues puisse être assuré.

Le cash-flow positif s’anticipe avant même l’achat du bien. En effet, cela implique de s’assurer en amont que les recettes (les loyers) puissent couvrir l’intégralité des dépenses associées à l’investissement. Quelques règles peuvent être appliquées pour bien évaluer la rentabilité d’un patrimoine :

• Trouver un bien dont le prix est idéalement en dessous du marché et maximiser la marge de négociation ;
• Miser sur un bien avec des charges faibles ;
• Opter pour une localisation à forte demande ;
• Augmenter la valeur locative du bien par des travaux de rénovation énergétique ou de réaménagement.

De plus, générer du cash-flow positif ne suffit pas, il s’agit aussi de le faire travailler. 3 options sont alors possibles : épargner ce bénéfice, le transformer en revenus ou l’investir.