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Tout savoir sur le futur statut du bailleur privé
Le statut de bailleur privé revient sur le devant de la scène. Une mission d’information parlementaire a, en effet, été lancée en mars 2025. Conduite par la ministre du Logement, Valérie Létard, le ministre de l’Économie, Eric Lombard et la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, cette mission devra faire le point sur le rôle économique du bailleur privé dans le logement des Français. Zoom sur ce que l’on sait actuellement sur ce statut tant attendu par la profession.
Le futur dispositif bailleur privé
La fin du dispositif de défiscalisation Pinel depuis le 31 décembre 2024 a fortement marqué l’immobilier neuf, surtout dans un contexte de tension sur le marché locatif français. C’est donc dans ce contexte que, par l’intermédiaire de l’ex-ministre du Logement Olivier Klein, le Gouvernement a introduit l’idée de créer un nouveau statut de bailleur privé pour permettre aux propriétaires comme aux locataires de trouver des solutions de logement durables.
Pourquoi créer un nouveau statut de bailleur privé ?
Par la création de ce nouveau statut, le Gouvernement souhaite répondre à l’urgence de construire de nouveaux logements tout en protégeant les petits investisseurs. Les investisseurs pourront, grâce à lui, acheter un bien dans le neuf ou dans l’ancien dédié au locatif en élargissant forcément le champ des possibles en matière de biens à acquérir. L’effet de levier du crédit immobilier, notamment, devrait permettre d’investir à moindre coût. Le montant des mensualités étant supporté par la rente locative (partielle ou totale). Une fois le prêt immobilier remboursé, la rentabilité locative sera d’autant plus intéressante.
Comment fonctionnera le futur statut bailleur privé ?
Le nouveau statut de bailleur privé, tel qu’il se précise dans les discussions gouvernementales, offrirait aux investisseurs un abattement fiscal annuel basé sur la valeur de leur bien et simplifierait les démarches administratives. Valérie Létard a, en effet, indiqué que ce dispositif apporterait une visibilité à long terme aux bailleurs, leur permettant ainsi d’amortir leur investissement de manière plus efficace.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, les propriétaires seraient amenés à pratiquer des loyers modérés, inférieurs aux prix du marché. Cette mesure viserait à répondre à deux objectifs majeurs : offrir des logements accessibles dans les zones tendues et réduire la vacance locative en facilitant la mise en location rapide des biens.
De plus, Olivier Klein, ancien ministre de la Transition énergétique et du Logement, avait, par ailleurs, insisté sur l’importance d’intégrer des objectifs de rénovation énergétique dans ce dispositif. Autrement dit, pour profiter du statut de bailleur privé, les propriétaires devraient obtenir un diagnostic de performance énergétique conforme et s’engager dans une charte de bonnes pratiques, incluant notamment le plafonnement des loyers et l’amélioration du confort d’habitation. L’idée centrale est, en effet, de soutenir les bailleurs privés tout en protégeant les locataires et en modernisant le parc immobilier français.
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Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Un bailleur privé est une personne privée propriétaire d’un bien immobilier, dont le bien à la location n’est pas encadré par un statut professionnel. C’est la principale différence avec le bailleur social. La mise en location d’un bien par un bailleur privé est régie par un contrat de bail, différent en fonction de la nature du bien (meublé, non meublé).
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À SAVOIR
39 % des locataires en France vivaient dans un logement géré par un bailleur privé en 2024, selon les données de l’INSEE.
À partir de quand le statut du bailleur privé sera-t-il opérationnel ?
Le nouveau statut du bailleur privé se précise dans un calendrier bien défini. Récemment, une mission d’information parlementaire a été lancée par Valérie Létard (ministre du Logement), Eric Lombard (ministre de l’Économie) et Amélie de Montchalin (ministre des Comptes publics) en mars 2025. Pilotée par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson, cette mission a pour objectif d’étudier et de définir le cadre fiscal et réglementaire permettant de reconnaître le rôle économique des bailleurs privés.
Cette démarche comprend également des consultations approfondies avec les professionnels du logement ainsi qu’avec les représentants des propriétaires et des locataires. Ces échanges ont pour but d’identifier les mesures les plus adaptées, notamment les mécanismes d’amortissement fiscal inspirés de pratiques existantes en Europe. Le rapport final, fruit de ces travaux collaboratifs, est attendu en juin 2025. À partir de ce rapport, les premières mesures devraient être intégrées dans la loi de finances pour 2026. Si le processus se déroule comme prévu, le nouveau statut du bailleur privé sera effectif dès 2026.
Quels seront les avantages du statut bailleur privé ?
Investir dans le neuf comme dans l’ancien
L’uniformisation de la règlementation fiscale sur les types de logements en location permettrait de simplifier le mécanisme de défiscalisation immobilière, en offrant les mêmes avantages aux propriétaires bailleurs dans le neuf et dans l’ancien.
Éviter les périodes de vacance locative
Le statut de bailleur privé permettrait d’appliquer des tarifs modérés au loyer et donc, d’éviter au maximum les périodes de vacance locative. Cette technique permettrait de gratifier les propriétaires bailleurs et de tenir compte de la demande de logements locatifs grandissante de la part des foyers modestes.
Bénéficier d’une visibilité à plus long terme
Si les dispositifs de défiscalisation précédents, comme la loi Pinel, offraient des avantages pour des durées fixes (6, 9 ou 12 ans), le statut du bailleur privé serait conçu pour être plus durable. Cette mesure apporterait donc aux bailleurs une stabilité fiscale et budgétaire, en leur permettant de connaître exactement ce qu’ils peuvent amortir et déduire chaque année.
Profiter d’avantage fiscal
Le nouveau statut permettrait d’amortir chaque année la valeur du bien. En réduisant ses revenus fonciers, le bailleur privé pourrait largement baisser sa charge fiscale et pratiquer des loyers en dessous du prix du marché. L’amortissement prévu par ce statut offrirait au bailleur une visibilité sur le long terme.
Quels seront les inconvénients du statut bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé présentera, a priori, quelques contraintes. D’abord, les investisseurs locatifs devront respecter une charte du logement, notamment en termes de rénovation énergétique, si leur projet l’implique. Le Gouvernement entend également accélérer sur les questions liées aux passoires thermiques.
Avec le nouveau dispositif de bailleur privé, ces derniers devront également respecter les obligations sociales, comme le plafonnement des loyers, et environnementales (DPE), pour pouvoir prétendre à l’abattement fiscal qui sera proposé.
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FAQ
Le rapport de la mission d’information parlementaire, lancé en mars 2025, sur la création du statut de bailleur privé est attendu en juin. Les premières mesures devraient être intégrées dans la loi de finances pour 2026. Autrement dit, le nouveau statut du bailleur privé devrait être effectif dès 2026.
En savoir plusUn bailleur privé peut devenir bailleur privé social grâce à l’intermédiation locative. Un système censé combattre la pénurie de logements sociaux en France. Dans ce cas, le bailleur privé doit respecter les mêmes exigences et règles qu’un bailleur social. Notamment, l’application d’un loyer règlementaire en dessous de ceux du marché. Le locataire sélectionné, lui, doit être sélectionné par une commission d’attribution en fonction de ses revenus et être éligible au parc social.
En savoir plusLe nouveau dispositif devrait apporter une stabilité bienvenue sur le marché locatif et stimuler l’investissement immobilier en France. En offrant aux bailleurs privés un cadre fiscal plus prévisible et adapté, les investisseurs auront une meilleure visibilité sur leurs avantages économiques, ce qui pourrait favoriser l’augmentation de l’offre locative. Cette démarche a pour objectif de relancer l’investissement, en atténuant les effets négatifs de la fin du dispositif Pinel et d’autres mesures restrictives, comme l’encadrement des loyers et les contraintes liées aux performances énergétiques. En renforçant la reconnaissance du rôle économique des bailleurs privés, le dispositif pourrait dynamiser le marché en facilitant l’accès au logement, le tout en encourageant la rénovation et la qualité des biens proposés.
En savoir plusPour bénéficier de ce nouveau cadre fiscal, plusieurs conditions devraient être mises en place. Tout d’abord, en échange de l’abattement fiscal annuel accordé sur la valeur du bien, les bailleurs seraient tenus de proposer des loyers modérés, en deçà des prix du marché. De plus, le dispositif pourrait imposer des critères stricts en matière de performance énergétique : les propriétaires devraient obtenir un DPE conforme et s’engager dans des actions de rénovation pour lutter contre les passoires thermiques. Enfin, il est probable qu’une charte de bonnes pratiques soit instaurée, incluant notamment des engagements sur le plafonnement des loyers et l’amélioration du confort d’habitation.
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