Le statut de Loueur meublé non-professionnel (LMNP)

Le statut LMNP et ses avantages

La LMNP offre la possibilité de devenir propriétaire d’un bien meublé tout en bénéficiant de nombreux avantages. Ce statut concerne la location de logements meublés, avec des revenus locatifs limités à 23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux annuels du propriétaire. Il s’agit d’un statut ouvert à tous les contribuables français qui souhaitent préparer leur retraite. Le statut LMNP permet un investissement à long terme conçu pour être conservé plutôt que revendu, la valeur d’un bien immobilier augmentant, en effet, au fil des années.

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Régime fiscal avantageux

L’un des principaux avantages du LMNP est son régime fiscal avantageux. Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés dans la catégorie des BIC non professionnels. Cela permet de bénéficier de différents régimes d’imposition, notamment le régime micro-BIC ou le régime réel, qui peut être plus avantageux selon la situation de l’investisseur.

Déduction des charges et amortissements

Sous le régime réel, le propriétaire LMNP peut déduire certaines charges liées à l’entretien du bien, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, etc. De plus, il est possible d’amortir la valeur du bien et des meubles sur une durée déterminée, ce qui réduit le revenu imposable.

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Exonération de la TVA et revenus locatifs non imposés

Lors de l’acquisition d’un bien neuf, le propriétaire LMNP peut récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat, ce qui représente une économie significative. Autre avantage : si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du propriétaire, ils ne sont alors pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Les conditions à remplir

Si comme nous l’avons vu, le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, il exige en parallèle de remplir certaines conditions.

Qui peut investir en LMNP ?

La location meublée non professionnelle est accessible à toute personne ayant son domicile fiscal en France. Cependant, une condition essentielle pour investir en LMNP est d’être le propriétaire du bien que vous souhaitez louer. Il n’est donc pas possible de sous-louer un bien immobilier sous ce statut. Les locataires ont la possibilité, ponctuellement, par exemple pendant la période estivale, de sous-louer un bien LMNP, à condition d’avoir l’accord écrit du propriétaire. Ce type de location occasionnelle ne relève pas du statut LMNP.

Autre restriction : les personnes déjà inscrites au registre du commerce et des sociétés (RCS) et donc déjà identifiées en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ne peuvent exercer une activité en tant que LMNP. Les deux statuts sont, en effet, incompatibles.

Les conditions liées au logement

Pour pouvoir louer un logement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est important de se conformer à certaines règles. Le bien doit être en conformité avec les critères de décence établis par les autorités et être suffisamment équipé pour être habitable dès l’arrivée du locataire.

En termes de surface, tout bien en location, qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une colocation, doit comporter au moins une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Ce critère de décence est défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

De plus, pour être conforme à la loi Alur et son décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, le logement doit être équipé de manière adéquate avec des meubles et équipements indispensables à l’installation du futur locataire. Le logement doit être entièrement meublé et habitable en l’état. Cela implique que l’investissement dans la location meublée nécessite un budget plus élevé que pour une location vide. Ces dépenses supplémentaires peuvent cependant être rapidement remboursées grâce aux revenus locatifs.

Les équipements et meubles obligatoires

Pour tout bail signé sous le statut LMNP, le logement doit comprendre au minimum les équipements et meubles suivants :

• Une literie,
• Un four ou un four à micro-ondes,
• Un réfrigérateur,
• De la vaisselle,
• Des ustensiles de cuisine,
• Une table et des chaises,
• Des luminaires,
• Des espaces de rangement,
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.).

Fiscalité de la LMNP : régime micro-BIC et régime réel

Les revenus provenant des loyers des locations meublées sous le statut LMNP peuvent être déclarés selon deux régimes : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Si les revenus issus de la location meublée du foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés), le régime fiscal par défaut est le micro-BIC. Dans ce régime, une déduction forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme) est appliquée sur les recettes annuelles de l’activité de location meublée. Cela signifie que le propriétaire est imposé dans sa tranche d’imposition sur la moitié des recettes perçues, charges comprises.

En revanche, en choisissant le régime réel simplifié, les LMNP peuvent bénéficier d’une optimisation fiscale plus avantageuse :

• Le régime réel simplifié permet de déduire de nombreuses charges liées à l’activité de location meublée, comme les frais d’entretien, de réparation, d’assurance, de gestion, de comptabilité et même les intérêts d’emprunt.
• De même, sous ce régime, les propriétaires peuvent déduire l’amortissement du matériel, des locaux et des travaux (construction ou amélioration) inscrits à l’actif. Cette option permet de réaliser des économies d’impôt importantes, car il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles dépasse les 50 % des recettes annuelles.

En savoir plus sur choisir son régime d’imposition en LMNP

Comment déclarer ses revenus fonciers en LMNP ?

Pour déclarer vos revenus fonciers en LMNP, vous devrez remplir certaines déclarations fiscales. Voici les principaux documents à utiliser :

• Déclaration de Revenus (formulaire 2042 C-PRO) : sur ce formulaire, vous indiquerez vos revenus issus de la location meublée en régime réel simplifié, après avoir soustrait les charges déductibles et les amortissements.
• Cerfa n° 2031 (ou Cerfa n° 2033-A) : ce formulaire est utilisé pour déclarer le résultat de votre activité de location meublée en régime réel simplifié. Vous y reporterez les montants détaillés des recettes, des charges déductibles et des amortissements.
• Cerfa n° 2031-SD : ce formulaire est utilisé pour déclarer les plus-values réalisées lors de la vente de biens meublés en LMNP.
• Cerfa n° 1447-C : ce formulaire est utilisé pour déclarer la contribution économique territoriale (CET) si votre activité de location meublée est exercée à titre habituel.

Vous devrez également établir un bilan comptable de votre activité de location meublée en régime réel simplifié pour déclarer vos revenus fonciers. Ce bilan doit comporter les recettes, les charges et les amortissements.

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LMNP et Censi-Bouvard : louer meublé dans l’immobilier neuf

Supprimé depuis le 31/12/2022, le dispositif LMNP Censi-Bouvard s’adressait aux investisseurs souhaitant louer en meublé dans l’immobilier neuf, notamment dans des résidences de services comme les résidences étudiantes, celles pour seniors ou encore les établissements de soins.

Ses avantages étaient nombreux :

• En investissant en LMNP dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt égale à une partie du prix de revient du bien acquis, répartie sur neuf ans. Le taux de réduction d’impôt était de 11 % du prix d’acquisition du bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement.
• Lorsqu’un bien neuf était acheté en LMNP Censi-Bouvard, le propriétaire pouvait récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat.
• En optant pour le LMNP Censi-Bouvard dans une résidence de services, les loyers étaient généralement garantis par le gestionnaire, même en cas de vacance locative, permettant alors une sécurisation des revenus locatifs pour l’investisseur.
• Les biens neufs acquis en LMNP Censi-Bouvard, situés dans des secteurs porteurs comme les grandes villes étudiantes ou les zones touristiques, bénéficiaient d’une valorisation patrimoniale dans le temps, offrant un potentiel de plus-value en cas de revente.